أبنية – الرياض
كشف الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار م. عبد الله بن سعود الحماد، عن أولى المناطق المستهدفة بالتسجيل العيني العقاري خلال الأيام القليلة القادمة، وكذا الإعلان عن نظامين جديدين هما “البيع على الخارطة” و”المساهمات العقارية” خلال الأشهر القادمة.
وقال في حوار لـ”اليوم” إن المباني الحاصلة على رخص البناء وفق كود البناء السعودي تراعي كل المحاذير المتعلقة بمقاومة الزلازل، مؤكدًا قرب الإعلان عن تشريعات كاملة لاتحاد الأحياء بالنموذج المتكامل.
وأضاف أن العنصر النسائي حصل على رخص في الوساطة العقارية، متوقعًا دخوله كمنافس قوي في الأنشطة العقارية، وذكر أن رسوم رخص الإعلانات “رمزية”، وستصدر ضوابطها قريبًا.
• ما دور الهيئة وإنجازاتها خلال السنوات الماضية؟
– تعمل الهيئة وفقًا لاستراتيجية شاملة للقطاع، بمجموعة ركائز ومبادرات ومؤشرات قياس، وتعنى بتحقيق قطاع عقاري شفاف ومستدام ومعزز للتنافسية، وتختص بتنظيم النشاط العقاري غير الحكومي وأعمال التسجيل العيني للعقار.
ويشمل القطاع العقاري غير الحكومي جميع الأنشطة العقارية، بخلاف الاعتقاد السائد بأن العقار يقتصر على السكني، بينما يشمل الزراعي والصناعي والتجاري والترفيهي.
•.. وماذا عن دور نظام الوساطة العقارية في تنظيم العلاقات التعاقدية؟
– نظام الوساطة العقارية واحد من منظومة تشريعات تعمل عليها الهيئة وينظم نشاطين هما “التوسط” في إتمام صفقة بين عدة أطراف “بائع ومشترٍ – مؤجر ومستأجر – مالك منفعة ومشترٍ”، بحيث توضح حقوق كل الأطراف ونوعية النماذج التي ينبغي العمل عليها، ويواكب نشاط القطاع العقاري.
بينما يتمثل النشاط الثاني في “الأنشطة العقارية” التي تتناول مجموعة من الأنشطة، مثل التسويق العقاري والتسويق الإلكتروني وإدارة المرافق وإدارة الأملاك والمزادات العقارية والتحليلات والاستشارات العقارية، واعتمدت اللائحة التنفيذية بعد صدور النظام الذي دخل حيز التنفيذ في منتصف يناير الماضي، وبدأت الهيئة في إصدار الرخص إلى ممارسي نشاط الوساطة العقارية، ووصل عدد الزوار إلى مليون زائر خلال عدة أيام، كما مُنحت مئات الرخص إلى ممارسي نشاط الوساطة العقارية.
• ما طبيعة نظامي البيع على الخارطة والمساهمات العقارية الجديدين؟
– تعمل لجنة البيع والتأجير على الخارطة “وافي”، على إصدار تراخيص البيع على الخارطة من خلال تنظيمات تعطي تفاصيل الجوانب الموضوعية في ممارسة النشاط، وسيكون أحد أوجه التطوير الكبرى خلال الفترة القادمة، وهناك العديد من المزايا للبيع على الخارطة، منها أن قيمة الوحدة عند الشراء على الخارطة تكون أقل بخلاف عندما تكون جاهزة، إذ يعمل المطور العقاري على تجهيز الوحدات من خلال تستلم دفعات الشراء، وبالتالي لا يستثمر مبلغًا مرتفعًا يدفعه لطلب نسبة ربحية عالية، ما يعود بالفائدة على المشتري، ونظام البيع على الخارطة سيكون داعمًا كبيرًا، ويمتاز بوجود صلاحيات لضبط جوانب أطراف العلاقة “المطور – المشتري – الأطراف ذات العلاقة”.
ويسهم نظام المساهمات العقارية الجديد، في تشريع أحد أوجه تمويل المشاريع العقارية من خلال المساهمات، ويتناول النظام الجديد نفس إطار المساهمات القديمة، ولكن بما لا يسمح بتكرار الأخطاء السابقة.
• كم عدد المكاتب العقارية المرخصة؟
– تصل تلك السجلات والتراخيص إلى 40 ألف مكتب منها 20 – 25 ألف مكتب نشط، وتحظى هذه المكاتب بفرص كبيرة بعد صدور نظام الوساطة العقارية، وكانت غالبية المكاتب العقارية تمارس التسويق العقاري بالدرجة الأولى، بينما حاليًا المكتب العقاري يُعد ممكنًا لعدة أنشطة، إضافة إلى أنشطة تعمل عليها الهيئة بهدف تطوير نموذج المكاتب العقارية لتصبح مركز تقديم خدمات عقارية أكثر من مكتب عادي.
كما تعمل الهيئة على تصنيف المكاتب العقارية لتعزيز التنافسية للحصول على أعلى تصنيف لفتح مجالات أكبر لكل ممارس في النشاط العقاري، للحصول على فرص أكبر لتقديم أنشطة عقارية محوكمة، وتحت مظلة أنظمة محددة، وتحفظ الحقوق وتعزز الشفافية، وترفع القيمة الاقتصادية للعقار، وقريبًا ستصدر لائحة تنظيمية تفصيلية للتسويق والإعلان العقاري تعزز موثوقية الإعلانات العقارية، وتعالج تشوهاتها.
•.. وهل نشهد تصنيفا خلال السنوات القادمة؟
– تصنيف المكاتب العقارية أمر مؤكد، وتذكر بعض الأنظمة قيام الهيئة بإصدار دليل التصنيف للمكاتب العقارية، ضمن آلية معينة للمكاتب المؤهلة لممارسة الأعمال، وتحرص الهيئة على ممارسة دور المشرّع ومنظم السوق وترك المجال إلى القطاع الخاص، والهيئة دورها من خلال التشريعات يكمن في تمكين المكاتب العقارية لتكون أكثر كفاءة وانفتاحًا، ولها دور أكبر في ممارسة الاختصاص.
• هل هناك أنماط في التوسع العقاري للأحياء الجديدة لمعالجة السلبيات؟
– السؤال يتناول شقين، وهما جانب التخطيط العمراني وجانب التشريعات، وبلا شك تلعب الهيئة دورًا كبيرًا في تطوير الأحياء الجديدة من خلال اختصاصها، فعلى سبيل المثال فإن إدارة الأملاك تتحدث عن ملك مشترك في مبنى واحد أو مجموعة أملاك في منطقة واحدة، حيث يوجد اتحاد الملاك ضمن وحدة واحدة، والهيئة في فترة التجربة مع اتحاد الأحياء، والتي تعنى بشؤون الأحياء وإدارتها وفق الأنظمة والاشتراطات بين وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وبين الهيئة العامة للعقار والجهات المتقاطعة مثل وزارة الداخلية وغيرها، وهناك العديد من الأنماط سيجري تطويرها في جوانب التشريع العقاري مختلفة تمامًا.
ويوجد اقتصاد كامل يقوم على اتحاد الأحياء، فهناك توجهات اقتصادية وتوجهات عمرانية، والهيئة تُعد اتحاد الأحياء نقطة البداية ومستمرة في التطوير للوصول إلى نموذج رائع على المستوى العالمي.
وفيما يتعلق بجانب التخطيط والعمران، فالمملكة تشهد نقلة نوعية في الجانب العمراني ومنها مشروع “ذا لاين” الذي جمع بين جانب التخطيط والابتكار والتقنية في المكان نفسه، من خلال التوظيف لصالح الإنسان.
وكذلك إعلان “المربع” الجديد الذي تضمّن الأفكار الإبداعية، وهناك ثوابت تُقاس في عملية نجاح التخطيط العمراني، منها سرعة الوصول إلى أطراف المشروع كافة خلال دقائق معدودات، وكذلك مستوى نصيب الفرد من المساحات المفتوحة لتتجاوز المعيار العالمي.
وتعمل الهيئة على تطوير الأحياء التي تخدم الإنسان بدلًا من خدمة المركبة والخرسانة، فمثل هذه الأنماط ستكون ماثلة في المملكة، ونشهد الفترة القادمة العديد من المشروعات التي تغير شكل القطاع العقاري ليواكب التطور الذي وصلته المملكة، وكذلك على مستوى القطاع البلدي فيما يخص معالجة التشوهات البصرية والهوية العمرانية.
• ماذا عن توقيت اتحادات الأحياء.. وهل ستُطلق خلال عام 2023؟
– الهيئة أطلقت مجموعة اتحادات كمرحلة تجريبية بمواصفات محددة، وترصد بشكل مباشر الإيجابيات والسلبيات، وقريبًا ستُعلن تشريعات كاملة لاتحاد الأحياء بالنموذج المتكامل، ما يعزز تغيير شكل الأحياء وعملية إدارتها وتعزيز التنافسية، والتشريع الأساسي في طور التحديث، وكذلك توجد بعض الاشتراطات التي يجري العمل عليها لتمكين اتحاد الأحياء خلال الفترة القادمة.
عبد الله الحماد الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار – اليوم
• كيف ترون توقعات النمو العقاري بحلول 2030؟
– المأمول من القطاع العقاري كبير للغاية، كونه من القطاعات المؤثرة التي تتقاطع بشكل مباشر أو غير مباشر مع أكثر من 120 صناعة، وإسهامه في الناتج المحلي من أعلى القطاعات، ونطمح إلى مستوى ريادي عالٍ سواء في التشريع أو جودة المشاريع المنفذة داخل المملكة بحلول 2030.
• كم نسبة نمو جمعيات الأملاك.. وماذا عن خطط الهيئة؟
– نسبة النمو خلال 2022 مرتفعة للغاية، فالاتحادات التي أُنشئت تقارب 4323 آلاف اتحاد مقارنة بمئات الاتحادات في السنوات السابقة، ونشهد اختلافًا في طريقة تعامل السكان “المواطنين والمقيمين” مع الأملاك، ويجري التركيز على جودة الحياة مثل الحدائق، ما يسهم في تغيير شكل السكن، وهو ما يعزز وجود اتحاد الملاك وغيرها.
وتتركز مشاريع الإسكان التي تتضمن مئات الآلاف من الوحدات السكنية على اتحاد الملاك، وهذا النشاط ملحوظ خلال الفترة الماضية، وتعمل الهيئة على تطوير النموذج وتمكينه، والعمل من خلال تحديث التشريعات وتحديث المتطلبات والأنظمة الرقمية، وتأمل أن تكون ممكنة في المجمعات السكنية، ورافدًا اقتصاديًا للوظائف والإبداع.
•.. وماذا عن نسبة مشاركة المرأة في الاستثمار العقاري؟
– يوجد نشاط ملموس للمرأة في القطاع العقاري، وأشارت بعض دراسات التمويل العقاري المدعوم إلى نمو كبير في تملك العنصر النسائي للوحدات السكنية، كما تشهد الهيئة نشاطًا كبيرًا في ممارسات الأنشطة العقارية، وحصول أعداد من النساء على رخص في الوساطة العقارية، ونتوقع دخولًا تنافسيًا قويًا للغاية للعنصر النسائي بالأنشطة العقارية.
• هل تمارس الهيئة دورًا في التحكم بالأسعار في قطاع العقار؟
– تتركز أدوار الهيئة في دراسة الأسواق والبيانات العقارية وبيانات القيم السوقية، والسوق العقاري مفتوح يخضع إلى العرض والطلب، فمتى كان هناك توازن بين العرض والطلب وتمكين للقدرة الشرائية لطالبي السكن، فإن القطاع يُعد مستقرًا جدًا.
وتحرص الهيئة على سن الأنظمة والتشريعات لمكافحة الممارسات غير المحببة في القطاع العقاري، مثل الاحتكار والتزوير والبيانات الخاطئة والتحليلات غير الدقيقة، بجانب أنظمة أخرى تعمل عليها بعض الجهات مثل رسوم الأراضي البيضاء.
ونحاول قدر الإمكان المحافظة على استقرار الأسعار والتوازن بين العرض والطلب، ونكون أقرب إلى تمكين القدرات الشرائية، والمطور في حال ارتفاع الأسعار لمستويات معينة لا يستطيع البيع، ما يعني احتجاز الأموال ويسهم في تعطيل حركة التدوير، وفي المقابل فإن المشتري لا يجد العروض المناسبة، ما يوجد خللًا في سلسلة القيمة للقطاع الخاص، ومعادلة العرض والطلب وطلب السوق كفيل بتعديل وتصحيح الخلل بسلسلة القيمة في حال وجوده ببعض المناطق.
• هل يوجد تعاون للهيئة مع الجامعات للارتقاء بالمشاريع هندسيًا وعمرانيًا؟
– الهيئة معنية بتطوير قدرات الممارسين للأنشطة العقارية، عبر العمل مع الجامعات الحكومية أو الأهلية لإيجاد برامج تخصصية، ونحن نشاهد خريجي القطاع المالي والمحاسبة، ولكن تخصصات القطاعات المالية العقارية نادرة، وتؤخذ بالممارسة، والهيئة حريصة على تحويل الحصول على الخبرة بالممارسة إلى منهج علمي أكاديمي.
• هل هناك تنسيق مع هيئة المهندسين لرفع جودة المباني في مواجهة الزلازل؟
– جودة المباني مشرعة من خلال كود البناء السعودي، وجانب مقاومة الزلازل وُضع في الاعتبار، فالمباني الحاصلة على رخص البناء وفق كود البناء السعودي أخذت في الاعتبار كافة المحاذير فيما يتعلق بالزلازل والأزمات الناشئة عنها.
• كيف تنظرون لرسوم الدورات التدريبية بمعهد العقار؟
– الدورات تقدَّم برسوم رمزية للغاية، وتشهد إقبالًا مرتفعًا، ويدرِّب المعهد العقاري 20 – 25 ألف متدرب سنويًا، والسوق سيكون أكثر تعطشًا مع صدور الأنظمة والتشريعات للممارس المتدرب من خلال برامج أكاديمية متخصصة.
وتنسق الهيئة مع بعض الشركاء الداعمين من رواد القطاع العقاري لتقديم نماذج مجتمعية للممارسين في القطاع العقاري المبتدئين من خلال برامج خاضعة لصندوق الموارد البشرية “هدف” وغيرها، وعدة برامج مدعومة من جهات مانحة.
•.. وماذا عن فعالية الضوابط الإعلانية وانعكاساتها على السوق العقاري؟
– فترة الإعلانات العقارية تصنَّف إلى 3 مراحل رئيسية، في الأولى لم تكن هناك ضوابط للإعلانات العقارية قبل إنشاء الهيئة وحتى في بدايتها، وكانت الإعلانات عشوائية ولا توجد ضوابط، وبعد اعتماد الهيئة، باتت ضوابط الإعلانات العقارية عنصرًا أساسيًا في ارتفاع نسبة الامتثال فيما يتعلق بماهية الإعلانات العقارية.
وفي المرحلة الثانية أنشأت الهيئة رقم المعلن، وطالبت جميع المعلنين العقاريين بالحصول على الرمز للتأكد من التزام الجهات الإعلانية بالضوابط.
وتمثلت المرحلة الثالثة في صدور نظام الوساطة العقارية لتنظيم الإعلان والتسويق العقاري، كما أطلقت الهيئة رخص ممارسة التسويق العقاري بعد سن ضوابط تشترط التزام الوسيط العقاري.
فيما يتعلق بالإعلانات، وقبل عدة أيام أطلقت الهيئة رخصة الحصول على الإعلان العقاري لملاك المنشآت وكذلك المنشآت المرخصة، وقريبًا ستصدر لائحة تنظيمية تفصيلية للتسويق والإعلان العقاري، لتعزز موثوقية الإعلانات العقارية، وتعالج تشوهاتها.
• ما الجهات المخولة بممارسة الإعلانات العقارية؟
– تشمل الجهات المسموح بحصولها على ترخيص الإعلانات العقارية ملاك المنشآت “مجموعة عقارية تملك مجموعة أصول”، بحيث يسمح بالإعلانات على كل وحدة سكنية بشكل مستقل، وكذلك بإمكان الفرد الحصول على الإعلان بواسطة المنشآت المرخصة سواء كانت مكاتب أو منصات عقارية.
وبالنسبة لرخص الإعلانات يوجد مقابل مالي بسيط “رمزي”، وراعت الهيئة عدم التأثير على جوانب الإعلانات، وقريبًا ستُعلن التفاصيل، وسيكون تصنيف الإعلانات على هيئة “باقات”، وبالإمكان الحصول على “باقة” كاملة تتضمن العديد من الإعلانات سواء العشرات أو المئات مقابل قيمة رمزية للغاية.
وأكبر خلل كان في الفترة الماضية هو إعلانات عقارية قد تكون من جهات مرخصة ولكنها تفتقر إلى التمركز حول الإعلانات، وحاليًا مع إصدار التراخيص الإعلانية سيكون هناك تمركز، بحيث تحمل بيانات أكثر مصداقية وجدية أكبر مع تمكين أكثر لجوانب الرقابة على الإعلانات.
