أبنية – الرياض
أنهت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال 2020، على انخفاض طفيف في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة لم تتجاوز 1.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال 2019 بنسبة 23.7 في المائة، لتستقر بنهاية العام عند مستوى 168.1 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 170.0 مليار ريال. وقد تأثر نشاط السوق العقارية طوال أغلب أشهر العام الماضي بالإجراءات، التي تم اتخاذها محليا لمواجهة تداعيات تفشي كوفيد-19، تحديدا خلال الفترة (آذار “مارس” – أيار “مايو”)، التي سجل نشاط السوق أدنى مستوياتها خلالها، منخفضا عن الفترة نفسها من 2019 بنسبة وصلت إلى 53.0 في المائة، وسرعان ما شهد نشاط السوق ارتفاعا قياسيا خلال حزيران “يونيو”، مسجلا أعلى مستوى له منذ كانون الأول “ديسمبر” 2017، وصل إلى 33.4 مليار ريال، تزامنت مع بدء العودة المتدرجة للأعمال، والفترة التي سبقت بدء العمل بالمعدل الجديد لضريبة القيمة المضافة، ليعود نشاط السوق إلى التراجع مجددا خلال الشهرين التاليين تحت تأثير الضريبة، ومع استثناء السوق العقارية من ضريبة القيمة المضافة، وخضوعها لضريبة التصرفات العقارية، عاد النشاط إلى التحسن مجددا طوال الربع الأخير من العام، ليسجل أفضل مستوى له، مقارنة ببقية الأرباع الثلاثة الأولى من العام، مستقرا عند 51.4 مليار ريال ومسجلا ارتفاعا بلغت نسبته السنوية 13.5 في المائة، بالمقارنة بالربع الرابع من 2019.
وعلى الرغم من التحديات، التي واجهتها السوق العقارية المحلية خلال العام الماضي، فقد ساهم الارتفاع القياسي غير المسبوق لضخ القروض العقارية، تحديدا في جانب القطاع السكني في تماسك النشاط العقاري بشكل عام، ويقدر أن يصل حجم القروض العقارية الجديدة الممنوحة للأفراد خلال العام الماضي بأعلى من 140.6 مليار ريال، مسجلة نسبة ارتفاع سنوية وصلت إلى 76.6 في المائة، مقارنة بحجمها خلال العام الأسبق البالغ 79.6 مليار ريال، وبالنظرِ إلى الحجم القياسي لتلك القروض خلال العامين 2019- 2020 الذي فاق مجموعه مستوى 220.2 مليار ريال، يمكن التأكيد على أنه لم يقف أثره عند مجرد رفع مستويات سيولة السوق خلال العامين الماضيين، بل امتد أيضا إلى دفع أغلب مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية السكنية نحو مزيد من الارتفاع طوال الفترة الماضية.
على مستوى أداء القطاعات الرئيسة للسوق العقارية المحلية، سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا سنويا 9.2 في المائة، بمقارنة بارتفاعها خلال 2019 بنسبة 35.9 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية العام عند مستوى 115.3 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 127.0 مليار ريال. وعلى العكس من ذلك، سجلت قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا سنويا وصلت نسبته إلى 12.5 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأدنى خلال 2019 بنسبة 2.2 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية العام عند مستوى 43.7 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 38.8 مليار ريال. أما بالنسبة لقيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي، فقد سجلت ارتفاعا سنويا قياسيا وصلت نسبته إلى 118.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال 2019 بنسبة 30.1 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاعين بنهاية العام عند مستوى 9.2 مليار ريال، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق البالغ 4.2 مليار ريال.
التغيرات السنوية لمتوسط أسعار العقارات السكنية
سجلت أغلب أسعار الأراضي والعقارات السكنية ارتفاعا للعام الثاني على التوالي، متأثرة بالدرجة الأولى من القفزة القياسية في حجم القروض العقارية الممنوحة للأفراد، حيث سجل المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال 2020 ارتفاعا 1.4 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ليستقر المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية عند مستوى 1014 ريالا للمتر المربع (1000 ريال للمتر المربع خلال العام الأسبق). أما على مستوى المدن الكبرى، فأظهرت مقارنة المتوسط السنوي لأسعار الأراضي السكنية خلال العام الماضي، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، انخفاض المتوسط في الرياض 14.7 في المائة (1268 ريالا للمتر المربع)، وارتفاعه في جدة 3.7 في المائة (1255 ريالا للمتر المربع)، وارتفاعه في الدمام 8.2 في المائة (1638 ريالا للمتر المربع).
وبالنسبة للمتوسط العام لأسعار الفلل السكنية خلال 2020، فقد سجل ارتفاعا سنويا وصلت نسبته إلى 15.6 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ليستقر بنهاية الفترة عند مستوى 1.1 مليون ريال للفيلا السكنية الواحدة (0.95 مليون ريال للفيلا خلال العام الأسبق). وعلى مستوى المدن الكبرى، أظهرت مقارنة المتوسط السنوي لأسعار الفلل السكنية خلال العام الماضي، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ارتفاع المتوسط السنوي في الرياض 2.0 في المائة (1.24 مليون ريال للفيلا)، وانخفاضه في مدينة جدة 11.9 في المائة (1.2 مليون ريال للفيلا)، وارتفاعه في الدمام بنسبة قياسية وصلت إلى 24.8 في المائة (1.1 مليون ريال للفيلا).
أما بالنسبة للمتوسط العام لأسعار الشقق السكنية خلال 2020، فقد سجل انخفاضا سنويا طفيفا لم تتجاوز نسبته 0.9 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ليستقر بنهاية الفترة عند مستوى 452.4 ألف ريال للشقة السكنية الواحدة (456.6 ألف ريال للشقة خلال العام الماضي). وعلى مستوى المدن الكبرى، أظهرت مقارنة المتوسط السنوي لأسعار الشقق السكنية خلال العام الماضي، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، انخفاض المتوسط السنوي في الرياض بنسبة طفيفة لم تتجاوز 0.6 في المائة (475 ألف ريال للشقة)، وانخفاضه في جدة 1.1 في المائة (463.6 ألف ريال للشقة)، وانخفاضه في الدمام 0.9 في المائة (464.5 ألف ريال للشقة).
التغيرات السنوية التفصيلية لأسعار الأراضي والعقارات السكنية
تباينت التغيرات السنوية لأسعار الأراضي والعقارات السكنية، حسب المساحات، فعلى مستوى أسعار الأراضي السكنية ذات المساحة التي تبدأ من 400 متر مربع فأدنى (استحوذت على 18.9 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا 2.0 في المائة، وبالنسبة لأسعار الأراضي ذات المساحة الأعلى من 400 متر مربع إلى 600 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 30.6 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا طفيفا لم تتجاوز 0.8 في المائة، وبالنسبة لأسعار الأراضي الأعلى من 600 متر مربع إلى 1000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 45.2 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 6.4 في المائة. أما بالنسبة لأسعار الأراضي الأعلى من 1000 متر مربع إلى 2000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 3.7 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا 3.1 في المائة.
أما بالنسبة للفلل السكنية، فقد تركز الارتفاع في الأسعار على الفلل ذات المساحات التي تبدأ من 1000 متر مربع فأدنى، حيث سجلت أسعار الفلل ذات المساحة التي تبدأ من 400 متر مربع فأدنى (استحوذت على 36.1 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام) ارتفاعا سنويا 6.6 في المائة. وبالنسبة لأسعار الفلل ذات المساحة الأعلى من 400 متر مربع إلى 600 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 30.5 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 2.0 في المائة. وبالنسبة لأسعار الفلل ذات المساحة الأعلى من 600 متر مربع إلى 1000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 28.2 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا قياسيا 18.2 في المائة. وأخيرا بالنسبة لأسعار الفلل ذات المساحة الأعلى من 1000 متر مربع إلى 2000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 4.2 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا 5.5 في المائة.
وجاءت التغيرات في أسعار الشقق السكنية على النحو التالي، بالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة التي تبدأ من 200 متر مربع فأدنى (استحوذت على 67.5 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا طفيفا لم تتجاوز نسبته 0.9 في المائة. وبالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة الأعلى من 200 متر مربع إلى 300 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 24.5 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 7.5 في المائة، وبالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة الأعلى من 300 متر مربع إلى 400 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 4.3 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 2.2 في المائة. وأخيرا بالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة الأعلى من 400 متر مربع فأعلى (استحوذت على 3.7 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فسجلت انخفاضا سنويا قياسيا 27.3 في المائة.
التمويل العقاري للأفراد وأعداد المقترضين
يقدر ارتفاع رصيد القروض العقارية الممنوحة للأفراد بنهاية 2020 إلى أعلى من 336.2 مليار ريال، مسجلا نموا سنويا تبلغ نسبته 56.4 في المائة، وارتفاع حجم التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد خلال العام نفسه إلى 140.6 مليار ريال، مسجلا نموا سنويا 76.6 في المائة، مقارنة بحجمه خلال 2019 البالغ 79.6 مليار ريال.
وعلى مستوى أعداد المقترضين من الأفراد لتلك القروض العقارية، فيقدر ارتفاعهم بنهاية 2020 إلى نحو 693.6 ألف مقترض، مقارنة بأعدادهم بنهاية 2019 البالغ 397.7 ألف مقترض، مسجلا نموا سنويا يبلغ 74.4 في المائة، وهذا يكشف عن زيادة في أعداد المقترضين من الأفراد للقروض العقارية السكنية تجاوزت 295.9 ألف مقترض خلال 2020، مقارنة بزيادتهم خلال 2019 بنحو 179.2 ألف مقترض.
تأتي أهمية الحديث عن الجانب التمويلي في السوق العقارية، ليتم النظر إليه على أنه جزء رئيس من الحلول اللازمة لحل مشكلة تملك المساكن، وأنه لا يمثل كل الحلول! إذ تحظى بقية الحلول الأخرى، التي تستهدف القضاء على الأسباب الرئيسة لتضخم أسعار الأراضي والمساكن بأهمية أكبر، وضرورة الإسراع باستكمال تنفيذ بقية مراحل نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، التي ستعمل على إعادة الأسعار السوقية المتضخمة إلى مستوياتها العادلة، والتذكير بأن السماح بوجود أي فجوات بين تلك الحلول، من شأنه أن يؤدي إلى عودة التضخم في الأسعار بصورة أكبر، وهو ما حدث بصورة كبيرة خلال العامين الماضيين.
