أبنية – الرياض
خسارة المطورين بسبب تغير أسعار مُدخلات الإنتاج أحدثت فوضى في تسعير العقارات
هناك عجز 50% بين العرض والطلب.. ووقف تراخيص البناء أحد أسبابه
نستهدف تمويلات بقيمة 3 مليارات جنيه خلال عام 2024
قال أيمن عبدالحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، إن أسعار العقارات في مصر قد تشهد ارتفاعاً يتراوح بين (20 – 25%) مع بداية عام 2024 في حالة حدوث خفض لسعر صرف الجنيه المصري.
وأضاف نائب رئيس “الأولى” في حوار مع “معلومات مباشر”، أن خفض سعر صرف العملة في مصر – إن حدث – فسيصل بالدولار إلى مستوى يفوق الـ37 جنيهاً لدى البنوك على أقل تقدير، مقارنة بـسعر أعلى في السوق الموازية.
أسعار العقارات والركود
وذكر “عبدالحميد” أن بعض العملاء يشكون من صعوبة تسييل العقار مقارنة بالذهب كـ”ملاذ آمن” للادخار، وذلك نتيجة ارتفاع أسعار العقارات.
ورغم حالة الركود التي يشهدها سوق العقارات في مصر إلا أن الأسعار آخذة في الزيادة؛ وهو ما برره “عبدالحميد” بارتفاع تكلفة مدخلات الإنتاج بشكل كبير، مشيراً إلى أن أسعار العقارات لن تنخفض حتى إذا هبط مستوى التضخم.
وأوضح العضو المنتدب أن 90% من مكونات منتج الحديد يتم استيرادها من الخارج بالدولار، بينما تعمل مصانع الأسمنت والطوب بالطاقة التي يرتفع سعرها أيضاً، لذا فإنه من المستحيل أن تشهد أسعار العقارات في مصر انخفاضاً، فإما الثبات أو الزيادة السعرية الطبيعية بدون زيادة غير اعتيادية.
وتابع: “أغلب المطورين العقاريين يتعاقدون مع العملاء على سعر معين، وأثناء البناء ترتفع مدخلات الإنتاج فيضطر المطور العقاري إلى تحميل نسبة خسارته على المراحل التالية للمشروع أو المشروعات المقبلة فيضيف 20% مثلاً على ثمن الوحدة بشكل مبدئي؛ ما ينتج عنه تسعير الوحدات التي سيتم طرحها بشكل فوضوي أحياناً بسبب فروق أسعار مواد البناء بين وقت التعاقد ووقت التسليم”، مؤكداً أنه لا توجد آلية واضحة لتسعير العقارات في مصر.
وشهدت أسعار العقارات في بعض المناطق في مصر ارتفاعاً وصل إلى 100% خلال العامين الماضي والجاري على حد قول “عبدالحميد”، الذي أكد أن ذلك يرجع أيضاً إلى مستوى التضخم وتعويم الجنيه.
وأكد “عبدالحميد” أن الدولة يجب أن تعمل على توفير احتياطي نقدي من الدولار لتأمين أي عملية خفض لقيمة للجنيه، لأن ما حدث في المرات الماضية من تعويم لم يقابله تدفق مناسب للدولار؛ وبالتالي واصلت العملة الخضراء ارتفاعها في السوق الموازي.
كما أشار إلى أن وقف تراخيص البناء يعد سبباً إضافياً لارتفاع أسعار العقارات في مصر حيث تم تخفيض حجم المعروض من المنتج المحلي ليصبح أقل من الطلب.
وتابع: “ننتج في مصر سنوياً من 240 إلى 270 ألف وحدة سكنية، بينما يوجد من 800 ألف إلى مليون زيجة سنوياً، ولو افترضنا تأمين مسكن الزوجية لنصف تلك الحالات عن طريق السكن في منزل العائلة أو شراء المسكن مسبقاً؛ فإن النصف المتبقي وحجمه 500 ألف سيجد أمامه في المتوسط 250 ألف وحدة سكنية تقريبا؛ ما يعني حدوث عجز بنسبة 50% بين العرض والطلب”.
تراجع التمويل العقاري
ويرى “عبدالحميد” أن ارتفاع نسبة الفائدة أسهم في تراجع حجم التمويلات العقارية بشكل كبير، قائلاً: “نحن نتعامل الآن بفائدة متناقصة تصل إلى 25% ليشكل إجمالي مبلغ الفائدة نسبة ضخمة من قيمة الوحدة، ويتم تحصيله في السنوات الأولى من بدء التمويل؛ ما يعني أن الوحدة التي سعرها مليون جنيه يتم إضافة 250 ألف جنيه على سعرها كفائدة في العام الأول من التمويل”.
وتابع: “من يلجأ للشراء عن طريق التمويل العقاري حالياً يكون مضطراً لذلك، في حين أن التمويل العقاري كان في السابق وسيلة للارتقاء بمستوى المعيشة”.
وأوضح نائب رئيس “الأولى”: قانون التمويل العقاري يشترط الحصول على 50% من دخل العميل كقسط شهري، وهذا يعني أن العميل المتقدم لشراء وحدة قيمتها مليون جنيه يجب أن يكون دخله 48 ألف جنيه وفقاً للقانون.
وتابع: التمويل العقاري حالياً يتم إما عن طريق مبادرات البنك المركزي سواء بفائدة 3% أو 8%، وتكون معظمها وحدات تابعة للدولة، والبديل الآخر خارج المبادرات من خلال شركات التمويل العقاري بفائدة 25%.
حجم الأعمال
تعكس نتائج أعمال الشركة لعام 2023 مؤشرات أداء مجال التمويل العقاري خلال العام الجاري حيث مثلت تمويلات منتج المحافظ العقارية المتعلقة بتسوية مديونيات آخرين مع شركات التطوير العقاري نسبة 90% من إجمالي تمويلات “الأولى” البالغة 2.3 مليار جنيه حتى أكتوبر من العام الجاري.
في حين تراجعت حصة التمويلات العقارية للعملاء الأفراد بنسبة 20% عن العام الماضي – بإجمالي 12 عميلاً – حتى أكتوبر الجاري لتصل إلى نسبة 10% من إجمالي تمويلات العام.
وتخطت “الأولى” حجم التمويل المستهدف خلال 2023 ليصل إلى 2.3 مليار جنيه حتى نهاية أكتوبر بدلاً من مستهدف 1.6 مليار جنيه، مستحوذة على حصة 37% تقريباً من حجم التمويلات العقارية في السوق خلال 2023 حتى نهاية يوليو. كما حققت الشركة أرباحاً حتى الآن بقيمة 160 مليون جنيه مقابل مستهدف 126 مليون جنيه.
واختتم العضو المنتدب تصريحاته باستهداف الشركة لتمويلات بقيمة تتراوح من 2.5 إلى 3 مليار جنيه خلال عام 2024 رغم التحديات الكبرى التي تواجه القطاع.
