الأردن

أبنية – الرياض

تراجع حجم التداول في سوق العقار الأردني خلال 11 أشهر، بنسبة 28 بالمائة، على أساس سنوي.

وأظهرت بيانات لدائرة الأراضي والمساحة الأردنية، اليوم الأحد، أن قيمة التداول العقاري في الأردن بلغت 2.87 مليار دينار في 11 أشهر من العام.

وأشارت الدائرة، إلى أن التراجع انعكس على مجمل الإيرادات المتحصلة لها خلال 11 أشهر من العام، لتصل إلى 116 مليون دينار، بتراجع 42 بالمائة، مقارنة 11 أشهر من العام الماضي.

وخلال شهر نوفمبر / تشرين الثاني منفصلاً أشارت البيانات إلى تراجع حجم التداول في سوق العقار الأردني بنسبة 23 بالمائة، على أساس سنوي؛ ليبلُغ 308 مليون دينار.

وتراجع نشاط بيع العقار في الأردن بنسبة 9 بالمائة في 11 شهرًا من العام الجاري، على أساس سنوي، فيما انخفضت حركة بيع العقار بالأردن خلال نوفمبر / تشرين الثاني بنسبة 21 بالمائة، على أساس سنوي.

وتراجعت قيمة الإيرادات خلال 11 من العام الجاري، بنسبة 42 بالمائة، على أساس سنوي، لتصل إلى 116 مليون دينار، وتراجعت قيمة الإيرادات خلال نوفمبر / تشرين الثاني الماضي بنسبة 20 بالمائة، على أساس سنوي، لتصل إلى 13 مليون دينار.

محمد علي القريوتي

هناك الكثير من التحليلات التي تختص بالعقار في الاردن فمنها ما هو نظري ومنها ما هو تحليلي ومنها ما هو رقمي ونسبي ، ولكن هناك الكثير من الاجتهاد و اللغط بهذا الامر وحتى لا نجلد الذات فلننظر الى الجانب المشرق فهو سبيلنا للمرور .

يعتبر الاردن غني بمخزونه العقاري وهذا المخزون جاء من خلفية حضارتنا بداية وتربيتنا ، نحن من الشعوب التي ترغب بالتملك وهكذا تربى الكثير منا ، فطموح كل اردني ان يمتلك عقار سواء كان أرضا أو سكنا أو مكتبا أو استثمارا  عقاريا بشتى أنواعه ، اذا فهناك رغبة مستمرة وهناك حاجة دائمة فكل منا يرغب بأن يكون له بيت ملك يعتبر ملاذا آمن له ولعائلته ويطمح بأن يشتري أرض ويتركها للمستقبل ليبني عليها بيت العائلة وحسب آخر الاحصائيات المنشورة فان 69 % من الاردنين يمتلكون منازلهم الخاصة ، وهذا مؤشر ايجابي على رغبة الاردنيين بشراء منزل للسكن آخذين بعين الاعتبار بأن النسبة الاكبر من المواطنين اليوم هم في سن الشباب ونسبة كبيرة في سن الزواج وبذلك فهناك فرصة أكبر لسعيهم للزواج ولتملك منزل العائلة اذا اين هي المشكلة؟

في جانب آخر هناك مخزون كبير من الاستثمارات العقارية على شكل مجمعات ومكاتب ومولات ومشاريع وهذه كلها تصب في تركيبة حضارتنا بالرغبة الدائمة بالاستثمار العقاري فأسعاره مستقرة وتكاد تكون في تنامي معتدل اعتمادا أولا على العرض والطلب وايضا على الظروف الاقتصادية وآخرها على الظروف السياسية المحيطة ويتوافق هذا جنبا الى جنب مع أهمية وقيمة العقار الذي يعتبر لمالكه هو ضمانة له ولاعماله في حال رغب بتقديمها كضمانة للحصول على تمويل لدعم حاجاته ونشاطاته التجارية والخدمية والاستثمارية وحتى احتياجاته الشخصية ، ومن هنا مدخلنا !

بلغت اجمالي التسهيلات الائتمانية الممنوحة من القطاع المصرفي بحدود 28 مليار دينار منها تقريبا للافراد بنسبة  38% وللشركات الكبيرة 38% وللشركات الصغيرة والمتوسطة 9% ولقطاع الحكومة 10 % ولتمويل عقارات تجارية 4.4 % . وبالعودة للقروض العقارية فقد بلغت نسبة قروض الافراد لغايات سكنية 42 % من اجمالي قروض الافراد اي 16 % تقريبا من اجمالي التسهيلات البنكية وهذه تشكل 13 % من الناتج المحلي الاجمالي ، فهنا نريد أن نؤكد أن هذه القروض تمنح اعتمادا على مصادر دخل اخرى لا علاقة لها بالعقار أي ان العقار هو استثمار طويل الاجل مصدر سداده دخول شهرية من الافراد ومن أعمالهم المختلفة ، وهذه العقارات يتم انشائها من مطورين عقاريين يساهمون بنسبة لا تقل عن 40 % كمعدل عام من مصادرهم النقدية الخاصة لانشائها ويتم ضخها في الاقتصاد جنبا الى جنب مصادر التمويل الاخرى والتي ايضا ترفد في تدوير الاقتصاد حيث أنه يتم تشغيل أكثر من 70 قطاع فرعي للوصول الى عقار جاهز للسكن أو مجمع تجاري أو مشروع عقاري فهي دورة اقتصادية متكاملة بامتياز .

وضع البنك المركزي الاردني محددات للرقابة على الانكشاف العقاري بحيث لا تزيد النسبة عن 20 % من قيمة ودائع العملاء بالدينار الاردني وبذلك فهناك خط حماية للرقابة على هذا القطاع وحجمه من حيث القروض الممنوحة من الجهاز المصرفي  ومصادر تمويله ، علما بأن نسبة التسهيلات الممنوحة من البنوك بضمانات عقارية تبلغ  32% وهذه أيضا نسبة معتدلة ونعيد التأكيد بأنه لا يعني أن الضمانات عقارية بأنها مصدر سداد فهي بالاصل في معضمها ملكية خاصة وقدمت كضمانة لتدعيم موقف العملاء المالي وضماناتهمع البنوك ومصادر الدخل متعددة وغير مرتبطة بشكل كلي بهذه العقارات .

حجم التداول في السوق العقاري الاردني بلغ 4.6 مليار دينار لعام 2019 ويعادل 15% من الناتج المحلي الاجمالي علما بأنه كان 5.3 مليار دينار في عام 2018 و 6.1 مليار دينار  عام 2017 و 7.1 مليار دينار في 2016.

المخزون العقاري ثروة كبيرة وهو رافد أساسي للاقتصاد والتشغيل الكمي من الميزات التي تخلقها مشاريع التطوير العقاري بكافة أشكاله ، اذا … وبنظرة سريعة وبدون اعجاز فهو أحد أهم الاساليب في تدور الاقتصاد الاردني  فهو متاح وهناك عرض وهناك طلب وهو حافظ لقيمته وحافظا لقيمة الدينار الاردني فهو استثمار على أرضه لا ينقل بانتقاله وتدويره ولكن يحتاج الى افكار ريادية وأفعال فورية فيتوجب سريعا خلق أدوات استثمارية فعالة تساعد في تدوير هذا الاقتصاد ، يحتاح الى خلق سوق ثانوي منظم ، يحتاج الى خلق أدوات تموبل غير تقليدية منخفضة الكلفة ، يحتاج تسويق فرصه من الخارج الى الداخل ، هذا قطاع يحتاج الى امتيازات تمكنه من التحرك بشكل أسرع ومحفزات تنقله من الخمول الى النهوض ، يحتاج الى التعامل معه كوحدة واحدة في تقييم اهميته وما يميز هذا القطاع بأن معلوماته واضحة وأرقامه معلنة وخبرائه هنا على أرضه . فلنضع هدف لانعاشه ونتشارك به جميعا و يقود  مسيرته أصحابه فلهم في الدهر باع وخبرة .

هشام جمعة الناطور

إن ما شهده العالم نتيجة تأثير جائحة كورونا على العالم لم تشهد مثله على الأقل في العصر الحديث إذ أن تأثيرها لم يقتصر على الصحة العامة بل وانعكس كبيراً على اقتصاديات العالم نتيجة الإغلاقات العامة على كافة القطاعات ويأتي هذا التأثيرمباشرة على قطاع العقارات بشكل أكبر ومباشر.

إن جميع المؤشرات من هبوط أسعار النفط أو قلة السيولة في الأسواق وتوقف قطاع الإنشاءات لمدة طويلة نسبياً والأحوال الاقتصادية للدول الداعمة لاقتصاد الأردن وأحوال المغتربين في دول الخليج وانخفاض الناتج المحلي الإجمالي جميعها مؤثرات سلبية ومؤشر لحدوث انكماش في السوق العقاري.

بناء على ذلك إذا أردنا النهوض بالسوق العقاري ليستعيد مستوى التداول المعقول علينا القيام بأمور ثلاث مجتمعة مع بعضها لأن أي خلل فيها سيؤدي إلى تراجع كبير في أسواق العقارات في المملكة:

1-يجب عدم تشدد البنوك في القروض العقارية (التوسع في المنح) وبفائدة لا تتجاوز (5%) وتعتبر هذه الفائدة مقبولة للطرفين حيث أنها تحمي البنك من جهة ولا تكون حملاً ثقيلاً على العميل وتكون بعيدة عن أي خوف من حدوث أزمة للرهن العقاري كما حدث في الولايات المتحدة عام (2008) حيث كان القرض يمنح بفائدة 1 % على أن يخصص البنك المركزي مبلغ لا يقل عن مليار دينار لدعم القطاع العقاري مباشرة وسيكون غير مباشر للقطاعات المتصلة بالتطوير العقاري والتي لا تقل عن 35 قطاع مختلف يزدهر ويعمل في خدمه القطاع العقاري .

2-تسهيل إجراءات الدوائر الحكومية في إجراءات الترخيص ومنح أذن الإشغال وشركات المياه والكهرباء ووضع جداول زمنية لانتهاء أي معاملة مع وضع حوافز للقطاع العقاري مثل إعفاءات على مدخلات الإنتاج للمستوردين في القطاع العقاري والابقاء على الاعفاءات التي اعتمدتها دائرة الاراضي لمدة ثلاث سنوات لان تثبيت الحوافز من اهم نقاط جلب الاستثمار ووضوح تكلفة المشاريع وقراءة الموشر العقاري .

3-تكوين فكرة لدى المتعاملين في السوق العقاري (البائع، المشتري، البنوك)، انه يجب مواكبة الاسعار الجديدة التي ستظهر بعد هذه الجائحة وان لا يتمسك اصحاب العلاقة بالاسعار القديمة حيث ان هذا الموضوع متصل كثيراً بحالة السوق والعرض والطلب او ان تكون الاسعار مبنيه على توقعات لا يمكن التنبه بحركتها قبل نهايه العام .

وعليه فإنه علينا الإنتظار على الأقل لنهاية الربع الرابع من العام لقراءة المؤشر العقاري الحقيقي والذي سيظهر من خلال السوق العقاري المفتوح وكيف سيتم التعامل مع القيم الجديدة والمتوقعة من قبل الخبراء العقاريين الذين سوف يكون لهم القراءات والتحليل الأكبر على عكس هذه الموشرات على قيم العقارات، بحيث  لا يمكن الاعتماد على مؤشر دائرة الاراضي والمساحة بسبب حدوث توقف للتداول العقاري وبعدها سنرى اتجاه المؤشر العقاري إلى أين؟