السوق

أبنية – الرياض

تبدأ غداً الخميس المرحلة الثانية من قرار التأمين على المباني بواقع 1.5 % من تكلفة إنشاء المبنى وذلك عقب صدور قرار وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان ماجد بن عبدالله الحقيل، بتطبيق إلزام المقاولين بالتأمين ضد العيوب الخفية التي تظهر على المباني والإنشاءات بعد استخدامها، سواء الهيكلية منها أو غيرها.

وتأتي أهمية خطوة التأمين الإلزامي كونها تسهم في تعزيز المعروض العقاري وزيادة الموثوقية في السوق في ظل وجود وثيقة تأمين العيوب الخفية على المبنى والتي ستشكل حافزًا قويًا للغاية لتعزيز تسويق المنشآت العقارية وتعزيز الطلب عليها وهو ما سينعكس إيجاباً على تسويق الوحدات العقارية، كما يأتي هذا القرار بناءً على قرار مجلس الوزراء الموقّر، القاضي بإلزام المقاولين في مشروعات القطاع غير الحكومي، بالتأمين ضد العيوب الخفية التي قد تظهر في المباني والإنشاءات بعد استخدامها، سواء الهيكلية منها أو غيرها هذا ويبدأ سريان وثيقة التأمين الإلزامي على العيوب الخفية، بعد إصدار شهادة الإشغال للمبنى.

يشار الى أن الكود يطبق على جميع أعمال البناء في القطاعين العام والخاص على المباني الجديدة بما في ذلك التصميم والتنفيذ والتشغيل والصيانة والتعديل، وكذلك المباني القائمة في حالة الترميم أو تغيير الاستخدام أو التوسعة أو التعديل.

فئات التأمين
وقد حدد البنك المركزي آلية التأمين على الممتلكات حيث يمكن تقسيم الممتلكات التي يمكن تأمينها إلى ثلاث فئات تتمثل في:
المباني: وتعني هيكل المبنى وكل شيء مرفق به يغطى من خلال وثيقة التأمين ، فضلا عن الآلات والمحتويات الأخرى وكل شيء عدا المخزون الذي قد يكون داخل ‏المخازن أو المبنى.
المخزون: جميع الممتلكات التي تكون للمؤمن له أو في عهدته و المواد ‏والبضائع التي تحتفظ بها المنشأة سواءً كانت ملكاً لها أم لا.‏

حدود التغطية
واكد البنك المركزي إن حدود التغطية التأمينية بالنسبة للتأمين التي تشمل الممتلكات وتتمثل في تغطية الشيء موضوع التأمين نفسه سواءً كان عقاراً أم منقولاً من المخاطر مثلا ‏‏(حريق ، سرقة ، عطب أنابيب ، كوارث الطبيعة، إضافة إلى محتويات الشيء موضوع التأمين إلى جانب المسؤولية الشخصية.
والمسؤولية القانونية تجاه حالات الوفاة بسبب حوادث عرضية للممتلكات ‏والإصابات ، فضلا عن تغطية خسارة الإيجار بالنسبة لمالك العقار وذلك لعدم صلاحيته للإيجار ‏بسبب عيب أو خطر مغطى بالتأمين وذلك حسب وثيقة التأمين، توفير مسكن بديل أثناء فترة إصلاح العقار المتضرر.‏
فيما بين البنك المركزي إن الأخطار المستثناة من التأمين على الممتلكات تتمثل في:
* الأضرار التي تنتج عن أعمال الشغب والاضطرابات الأهلية بشرط ألا ‏يكون اتفق في وثيقة التأمين على إضافتها.‏
* الأضرار التي تنتج عن الحروب سواءً كانت معلنة أم لم تكن معلنة.‏
* الأضرار الناتجة عن التلوث الإشعاعي سواءً كان ذلك هو السبب المباشر ‏أم لا . ‏
* الضرر أو الهلاك بسبب التلوث .‏
* الخسائر التبعية بمختلف أنواعها.‏
* الأخطار الإرهابية.‏
كما يشترط استثناء الأضرار الناتجة عن الأخطار البحرية إن تم الاتفاق على ‏استثنائها بوثيقة التأمين.‏

مراحل التطبيق
المرحلة الأولى: من تاريخ نفاذ النظام (1439/11/07هـ) وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1440هـ ويطبق الكود خلالها على المباني التالية: المباني الحكومية الإدارية، المباني العالية (الأبراج –أكثر من 23 م)، المستشفيات، الفنادق.
المرحلة الثانية: من 1441/01/01هـ وحتى نهاية شهر ذو الحجة عام 1441هـ ويطبق الكود خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المرحلة الأولى على المباني التالية: مباني التجمعات (المساجد/المنشآت الرياضية)، المباني التعليمية، المجمعات التجارية، أبراج الاتصالات، المباني والمنشآت الصناعية، المباني أقل من 23 م، المباني والمنشآت عالية الخطورة.

المرحلة الثالثة: من 1442/01/01هـ وحتى نهاية شهر ذو الحجة عام 1442هـ ويطبق الكود خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المرحلتين الأولى والثانية على المباني التالية: مباني التجمعات (صالات الافراح، صالات السينما، المسارح) مراكز الرعاية الصحية، الشقق المفروشة الفندقية، النزل، المباني السكنية ومباني الخدمات الترفيهية.

المرحلة الرابعة: من 1443/01/01هـ وحتى نهاية شهر ذو الحجة عام 1443هـ ويطبق الكود خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المراحل الثلاث على المباني التالية: مباني الأعمال (المطارات، البنوك، محطات التلفزيون، البريد).
المرحلة الخامسة: من 1444/01/01هـ وحتى نهاية شهر ذو الحجة عام 1444هـ ويطبق الكود خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المراحل الأربع على جميع أنواع البناء المصنفة فيه.

صيغة نموذجية

يذكر أن مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» سبق وأن أعلنت صدورَ الصيغة النموذجية لوثيقة التأمين الإلزامي على العيوب الخفية، وذلك إنفاذًا لقرار مجلس الوزراء رقم (509) وتاريخ 21 / 09 / 1439هـ القاضي بإلزام المقاولين في مشاريع القطاع غير الحكومي بالتأمين على العيوب الخفية التي تظهر في المباني والإنشاءات بعد استخدامها، واستمراراً لدور المؤسسة في تطوير صناعة التأمين في المملكة، ودعم نمو مساهمة قطاع التأمين في الاقتصاد الوطني ضمن إطار رقابي وإشرافي يضمن حماية وكفاءة التعاملات.

وأوضحت مؤسسة النقد؛ أن أحكام الصيغة النموذجية للوثيقة تحدد الحد الأدنى من التغطيات والاستثناءات لتغطية هذا النوع من المخاطر، مع الأخذ بالاعتبار حقوق والتزامات أهم الأطراف المشاركين في عملية التأمين على العيوب الخفية من المؤمن لهم والمقاولين وملاك المباني، وكذلك شركات التأمين المحلية، وشركات إعادة التأمين العالمية، والشركات التي تقدم خدمات الفحص الفني في أثناء تنفيذ مشاريع البناء، وذلك بعد التنسيق مع الجهات ذات العلاقة كوزارة الشؤون البلدية والقروية والهيئة السعودية للمهندسين والهيئة السعودية للمقاولين. مبينةً أنه يمكن الاطلاع على الصيغة النموذجية لوثيقة التأمين الإلزامي على العيوب الخفية من خلال زيارة موقع المؤسسة الإلكتروني.

أبنية – الرياض

أغلقت السوق العقارية المحلية نشاطها الأسبوعي على انخفاض بنسبة 34.2 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأسبوعي الأسبق بنسبة 5.8 في المائة، لتستقر عند مستوى 1.9 مليار ريال، بعد ثلاثة أيام فقط استغرقها نشاط السوق خلال الأسبوع الماضي، لتوقف تعاملات السوق العقارية المحلية خلال يومي إجازة اليوم الوطني. وشمل الانخفاض جميع قطاعات السوق، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا وصلت نسبته إلى 42.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 3.1 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند أدنى من مستوى 1.2 مليار ريال، كما سجل إجمالي قيمة صفقات قطاعات التجاري والزراعي والصناعي انخفاضا أسبوعيا بنسبة 15.5 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 12.5 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 0.7 مليار ريال.
أما على مستوى المؤشرات الأخرى للأداء الأسبوعي للسوق العقارية المحلية، فقد انخفض عدد الصفقات العقارية بنسبة 36.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 1.5 في المائة، ليستقر عدد الصفقات بنهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 3.7 ألف صفقة عقارية. كما انخفض عدد العقارات المبيعة بنسبة 37.2 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.9 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3.7 ألف عقار مبيع. كما سجل إجمالي مساحة الصفقات العقارية المنفذة انخفاضا خلال الأسبوع الماضي بلغت نسبته 40.5 في المائة، مقارنة بنسبة ارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 58.6 في المائة، ليستقر الإجمالي عند مستوى 26.2 مليون متر مربع.

العوامل المؤثرة في الأداء الراهن للسوق العقارية

أظهر نشاط السوق العقارية طوال أغلب فترات العام الجاري مستويات متدنية في الأداء، يمكن إيعازه إلى عديد من العوامل غير المسبوقة التي سيطرت على تعاملات السوق، من أهمها التأثر الكبير بتداعيات انتشار الجائحة العالمية لانتشار فيروس كورونا، وما نتج عنها من اتخاذ التدابير الحكومية الفاعلة التي تمت فور بدء الجائحة محليا، للحد من انتشار الفيروس وحماية أفراد المجتمع من مخاطره، التي تحقق لها بحمد الله أعلى معدلات النجاح، إلا أنها تسببت من جانب آخر في حدوث تراجع كبير على مستوى نشاط السوق العقارية، شأنها في ذلك شأن أغلبية أنشطة الاقتصاد خلال فترة الحظر السابقة. سرعان ما خضعت السوق في فترة لاحقة لتأثير بدء العمل بالمعدل الجديد لضريبة القيمة المضافة الأساسية مع بداية النصف الثاني من العام الجاري، واستمر تأثيره في أداء السوق العقارية حتى تاريخه، وقبل أن تتكيف السوق مع آثار تلك العوامل الرئيسة، أعلن برنامج الرسوم على الأراضي البيضاء إقرار العمل بالمرحلة التنفيذية الثانية من النظام في كل من الرياض وجدة والدمام، التي تشمل الأراضي المطورة العائدة لمالك واحد في مخطط معتمد واحد ما دام مجموع مساحتها يزيد على عشرة آلاف متر مربع، كما أعلن البرنامج بدء تطبيق المرحلة التنفيذية الأولى من النظام في 17 مدينة على مستوى مناطق المملكة، سيبدأ العمل بها كخطوة أولى في خمس مدن قبل نهاية العام الجاري “المدينة المنورة، أبها، خميس مشيط، الطائف، وجيزان”، ثم ستلحق بها بقية المدن الـ12 الأخرى خلال العام المقبل “الأحساء، حفر الباطن، عنيزة، بريدة، حائل، عرعر، سكاكا، القريات، نجران، تبوك، ينبع، والباحة”، وكما هو معلوم للجميع فإن المرحلة الأولى من النظام، تشمل مساحات الأراضي غير المطورة بمساحة عشرة آلاف متر مربع فأكثر، الواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة.
وبالنظر إلى تلك العوامل السابقة أعلاه، مضافا إليها عديد من العوامل الاقتصادية الكلية والمالية ذات الارتباط بالمرحلة الراهنة التي خضعت لها ولا تزال بشكل عام جميع الاقتصادات والأسواق العالمية، ومن ضمنها بطبيعة الحال الاقتصاد الوطني، انعكست في مجملها بصورة ملموسة على أداء الأسواق المالية عالميا طوال الفترة الماضية من العام الجاري، ووقع جميع الأسواق تحت وتيرة حادة من التذبذبات والتقلبات، وصفت بأنها الأكثر حدة منذ الأزمة المالية العالمية 2008، بل لقد تجاوزت تذبذبات بعض الأسواق في حدتها جميع ما شهدته طوال أكثر من تسعة عقود زمنية مضت.
وبالطبع فقد انعكس جزء كبير من تلك التطورات على الأسواق والنشاطات محليا، ومن ضمنها السوق العقارية، لتضاف بدورها إلى مؤثرات استمرار الإصلاحات الهيكلية الخاضعة لها منذ عدة أعوام مضت، التي يتقدمها بكل تأكيد تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، سواء على مستوى استكمال تطبيق بقية المراحل التنفيذية، أو على مستوى توسيع نطاق التطبيق ليشمل مزيدا من المدن والمحافظات في مختلف مناطق المملكة، التي يستهدف النظام من خلالها: (1) زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب، (2) توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة، (3) حماية المنافسة العادلة ومكافحة الممارسات الاحتكارية.
في ضوء ما تقدم، يمكن التأكيد أن السوق العقارية على الرغم مما تواجهه خلال الأجل القصير من تدن ملموس في نشاطها وتعاملاتها، إلا أنها تتجه في الأجلين المتوسط والطويل إلى مزيد من التحسن والتنظيم والتطوير، الذي سينعكس إيجابا على مستوى زيادة المنجز من البناء والتشييد، على عكس ما اعتادت عليه طوال عقود زمنية مضت، كانت السيطرة خلالها في الغالب على عديد من التشوهات ممثلة في عمليات الاحتكار والمضاربة، أفضت لاحقا إلى حدوث تضخم غير مبرر في الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية، وبزوال تلك التشوهات فترة بعد فترة نتيجة لتقدم إجراءات الإصلاحات الجاري العمل عليها الآن في السوق، ستزول تدريجيا النتائج التي ترتبت عليها تلك التشوهات، وقد أصبح ملموسا في تعاملات السوق العقارية المحلية، التضاؤل الشديد لكثير من أشكال الاحتكار والاكتناز والمضاربة، كأحد أهم التفسيرات لانخفاض قيم صفقات السوق في قطاعاته الرئيسة كافة، الذي يعد أمرا إيجابيا يؤمل أن تنعكس آثاره على المستويات المتضخمة للأسعار السوقية، تحقيقا لأهداف برامج الإصلاح الراهنة الجاري تنفيذها على السوق العقارية، التي بتحققها ستسهم بصورة ملموسة في الإسراع بارتفاع نسب تملك المواطنين مساكنهم، تحت مستويات سعرية أكثر عدالة، وأقل تكلفة في منظور الأعوام القليلة المقبلة بمشيئة الله تعالى.

التغيرات في متوسط الأسعار السوقية للعقارات السكنية

استمر التصاعد في حجم الضغوط على مستويات الأسعار الجارية لمختلف أنواع العقارات السكنية “أراض، فلل، شقق”، خاصة منذ النصف الثاني لآذار (مارس) الماضي، نتيجة التداعيات الناتجة عن انتشار الجائحة العالمية لفيروس كورونا، واستمدت مزيدا من زخمها أخيرا من الآثار الناتجة عن بدء تطبيق الضريبة الجديدة، وذلك ما أكدته مقارنة مستوياتها الراهنة بالفترة نفسها من العام الماضي، تفاوتت بين تباطؤ النمو في الأسعار أو انخفاضها بوتيرة أكبر وفقا لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة العدل، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية انخفاضا سنويا بلغت نسبته 21.3 في المائة، وسجل أيضا متوسط سعر الشقة السكنية انخفاضا سنويا بلغت نسبته 22.8 في المائة، وسجل أيضا متوسط سعر الفيلا السكنية انخفاضا سنويا بلغت نسبته 6.6 في المائة.