John Weigand
تطلّب الأمر جائحة عالمية لإقناع الشركات الأميركية بأن موظفيها يمكنهم العمل بشكل منتج من المنزل أو من المقهى المفضل لديهم. بعد جائحة كوفيد-19، يكافح أصحاب العمل لإيجاد التوازن المناسب بين العمل في المكتب والعمل عن بُعد. ومع ذلك، من المرجح أن العمل الهجين سيبقى، على الأقل لشريحة من العمال.
هذا التحول لا يغير أنماط الحياة فقط، بل يؤثر أيضًا في المساحات التجارية. ارتفعت معدلات شغور المكاتب بعد جائحة كوفيد-19 بشكل مفاجئ، وتبقى قريبة من 20% على مستوى البلاد، وهي أعلى نسبة منذ عام 1979 حيث يقلل المستأجرون من حجم مساحاتهم أو ينتقلون إلى مواقع أخرى. هذا الفائض في مساحات العمل يضغط على قروض التطوير القائمة ويؤدي إلى حالات تخلف عن السداد أو إعادة تمويل إبداعية في سوق يعاني بالفعل من ارتفاع أسعار الفائدة.
المستأجرون من ذوي الجيوب العميقة يتجهون نحو المباني الأحدث والأكبر التي تحتوي على المزيد من وسائل الراحة، والتي غالبًا ما يُشار إليها بالمباني من الفئة A أو “الأثرية”. بينما تكافح المباني القديمة من الفئتين B وC، التي غالبًا ما تكون بها وسائل راحة أقل أو مواقع أقل جاذبية، لملء المساحات.
تجبر معدلات الشغور العالية المطورين على الابتكار. مع انخفاض الطلب على المباني القديمة، إلى جانب نقص الإسكان في العديد من المدن الأميركية، يتم تحويل بعض المباني في وسط المدينة إلى استخدامات سكنية.
غالبًا ما تتضمن هذه المشاريع نسبة معينة من الإسكان الميسور التكلفة، مدعومة بحوافز ضريبية. في أكتوبر 2023، أصدرت إدارة “بايدن” قائمة ببرامج القروض الفيدرالية والمنح والائتمانات الضريبية والمساعدات الفنية التي يمكن أن تدعم تحويل المباني التجارية إلى سكنية.
بصفتي مهندسًا معماريًا، أشعر بالتفاؤل لرؤية هذه التجديدات للمباني التجارية القديمة، التي تعتبر أكثر اقتصادية واستدامة من البناء الجديد. في رأيي، فإن هذه التحويلات تغير بشكل جذري طابع مدننا نحو الأفضل. على الرغم من أن حوالي 20% إلى 30% فقط من المباني القديمة يمكن تحويلها بشكل مربح، فإن المهندسين المعماريين والمطورين يتعلمون بسرعة كيفية تصنيف هذه الهياكل لتحديد المرشحين الجيدين.
من مساحة العمل إلى مساحة المعيشة
لم يبدأ تحويل المباني التجارية إلى شقق سكنية مع الجائحة. في العقد الذي سبق تفشي كوفيد-19، قام المطورون بتحويل أكثر من 110 آلاف شقة من فنادق قديمة، ومباني مكاتب، ومصانع، ومستودعات، ومبانٍ أخرى في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وفقًا لبيانات الصناعة، يتم حاليًا تحويل أكثر من 58.000 شقة من مباني المكاتب.
تتميز العديد من المباني القديمة من الفئتين B وC بخصائص تجعل تحويلها إلى شقق سكنية جذابًا بشكل خاص. عادةً ما تحتوي هذه المباني على مساحات أرضية أصغر. إجمالي المساحة بالأقدام المربعة لكل طابق. وأهم من ذلك، أن لديها أيضًا مسافات “من النواة إلى القشرة” أقصر. المسافة من نواة المبنى التي تحتوي على السلالم والمصاعد إلى جدار النوافذ.
تتطلب قوانين البناء السكنية بشكل عام أن يصل الضوء الطبيعي إلى معظم الغرف. نظرًا لأن مساحات المعيشة وغرف النوم والحمامات غالبًا ما تفصلها جدران، فإن المسافة الأقصر بين النواة والقشرة تسمح بوصول المزيد من الغرف إلى الضوء الطبيعي، مما يجعل التحويل أسهل.
على النقيض من ذلك، فإن مباني المكاتب الجديدة النموذجية تحتوي على مساحات أرضية أكبر ومسافات من النواة إلى القشرة يمكن أن تتجاوز أحيانًا 50 قدمًا. هذا يجعل تحويلها إلى وحدات سكنية أكثر صعوبة.
لكن هذا ليس مستحيلاً. تتضمن أحد الحلول الإبداعية نقل جدار النوافذ إلى الداخل بعدة أقدام لإنشاء شرفات خارجية. هذه ميزة جذابة، لكنها تضاف إلى التكلفة. في بعض التحويلات التي تكون فيها عمق النواة إلى القشرة أكبر من اللازم، أضاف المطورون أعمدة عمودية داخلية أو آبار نوافذ لجلب ضوء النهار إلى المساحات الداخلية.
كثير من المباني التجارية القديمة توفر أيضًا أسقفًا أعلى، وهو أمر مرغوب بشكل خاص في السوق السكنية. لا تحتاج الشقق والوحدات السكنية عادةً إلى إخفاء الخدمات الميكانيكية والكهربائية بأسقف بلاط صوتية معلقة كما تفعل المكاتب، لذا يمكنها توفير ارتفاع صافٍ للأسقف يبلغ 12 قدمًا أو أكثر.
بعض المباني القديمة، بما في ذلك العديد من المباني المصنوعة من الطوب أو الحجر، تحتوي على نوافذ كبيرة، وهو أمر مرغوب أيضًا في الاستخدام السكني. وعلى العكس من ذلك، قد تكون النوافذ الأصغر أو ارتفاعات الأعتاب العالية مثبطات للتحويل.
تم بناء العديد من المباني القديمة قبل أن يصبح التكييف متاحًا على نطاق واسع، لذا فهي تحتوي على نوافذ قابلة للتشغيل. هذه ميزة إضافية أخرى للتحويل السكني، حيث يرغب السكان عادةً في التهوية الطبيعية في وحداتهم السكنية.
عقبات التحويل
بعض خصائص المباني القديمة يمكن أن تجعل التحويل السكني أكثر صعوبة. على سبيل المثال، الموقع دائمًا مهم. فالمباني البعيدة عن وسائل الراحة الأخرى، مثل المطاعم أو محلات البقالة، قد تكون أقل جاذبية.
المباني التي تحتوي على مساحات أرضية غير عادية أو أشكال هندسية تناسب استخدام المكاتب قد يكون من الصعب تقسيمها إلى وحدات سكنية. والهياكل القديمة التي تحتوي على الأسبستوس أو الطلاء المحتوي على الرصاص، قد تتطلب إجراءات تصحيحية مكلفة.
قد تمنع قوانين تقسيم المناطق الاستخدام السكني أو تحد مما يمكن القيام به في المبنى. يمكن للمدن أن تؤدي دورًا مهمًا في تشجيع التحويلات السكنية من خلال إعادة النظر في قوانين تقسيم المناطق أو تقديم حوافز ضريبية للمطورين.
إحدى أكبر تكاليف التحويل السكني هي الحاجة إلى استبدال أنظمة المبنى مثل السباكة والتدفئة. على سبيل المثال، تلبي متطلبات السباكة في المساحات المكتبية التجارية بشكل كبير من خلال مرافق الحمامات في نواة المبنى. بينما تحتاج الشقق أو الوحدات السكنية إلى حمام ومطبخ خاص بها، مما يضيف تكلفة كبيرة.
عودة إلى “المدن القابلة للمشي”
على الرغم من هذه التحديات، إذا جلبت التحويلات السكنية الناس والطاقة إلى مراكز المدن خارج ساعات العمل، فستتبعها المتاجر والمطاعم والترفيه ووسائل الراحة الأخرى لنمط حياة نابض بالحياة.
يهتم المهندسون المعماريون والمخططون والمطورون والسياسيون بشكل متزايد بفكرة “المدن القابلة للمشي” أو “مدن العشرين دقيقة”. كلا المفهومين يشير إلى توفير وسائل الراحة الضرورية مثل محلات البقالة والمدارس والمطاعم التي يمكن الوصول إليها سيرًا على الأقدام، مما يقلل من الحاجة إلى امتلاك سيارة ويعزز نمط حياة أكثر استدامة.
المدن القابلة للمشي ليست فكرة جديدة. فطوال القرن التاسع عشر، عاش الناس في مدن أميركية مثل نيويورك وشيكاغو، وعملوا وتسوقوا واجتمعوا في أحياء ذات استخدامات متعددة.
أدى نمو امتلاك السيارات بعد الحرب العالمية الثانية إلى فصل هذه الاستخدامات إلى ضواحٍ سكنية، ومجمعات مكتبية، ومراكز تسوق، وسينمات متعددة الشاشات. ويرى العديد من النقاد أن التوسع في الضواحي كان تجربة فاشلة أدت إلى تطوير متفرق، والاعتماد على السيارات، وعدم المساواة الاقتصادية.
مع تحويل المزيد من مباني المكاتب في وسط المدينة إلى استخدامات سكنية، من المرجح أن تحتوي العديد منها على مطاعم، ومرافق رعاية نهارية، ومحلات بقالة، وأعمال خدمية أخرى، عادةً في الطوابق الأرضية. وتساهم هذه الوسائل في النجاح المالي للمشروع وفي تعزيز أنماط الحياة النابضة بالحياة لسكانه.
كل هذه التحولات تثير أسئلة: هل يمكن للمهندسين المعماريين والمطورين إيجاد طرق لتصميم مبانٍ لها استخدامات متعددة على مدى قرون عدة، بدلاً من استخدام مستهدف واحد يصبح غير صالح بعد 100 عام؟ هل يمكن تصور المباني المتوسطة والعالية الارتفاع كشبكات هيكلية مرنة، مع إدخالات معيارية منخفضة التكلفة وقابلة للتغيير بسهولة؟ يمكن لهذه الهياكل أن تستوعب احتياجات متغيرة باستمرار، بعضها قد لا نعرف بعد أنه سيكون حيويًا للبنية التحتية الحضرية.
بدأ المهندسون المعماريون والمخططون والمطورون في استكشاف هذه الأسئلة. إذ قد يكون تحويل مكاتب وسط المدينة إلى استخدامات سكنية مجرد نقطة البداية. وهو تذكير بأن المدن الديناميكية يمكنها إعادة تشكيل نفسها استجابةً للتحديات.
المصدر: The Conversation