أبينة – الرياض
أدت بعض الشركات العقارية في دبي إلى إطلاق عروض تسويقية لبيع عقارات بعائدات إيجارية مضمونة، وهو ما قد ينطوي على مبالغات قد تعرض مصالح المشتري إلى مخاطر مستقبلية، لذلك فإن القوانين الناظمة تضع هذه العروض تحت المجهر لمنع أية تجاوزات، لا تضمن حقوق جميع الأطراف.
وتغري بعض هذه العروض المشتري بأنه لو اشترى عقارا معينا فإنه سيحصل على عائد إيجار مضمون بنسبة معينة كأن تكون 10% أو حتى 25% من قيمة العقار، ما يجعل لعاب المشتري يسيل لمثل هذه العائدات الافتراضية التي يصعب جداً تحقيقها، بحسب ما ورد في صحيفة “البيان”.
تأثير الإعلانات
ويحذر خبراء عقاريون من أمرين بارزين لهذه العروض:
الأول، أن المطور أو الوسيط يفعلان ذلك لجذب اهتمام العملاء والمستثمرين، فعبارة “25% إيجاراً مضموناً” في الإعلان كافية لتشجيع المستثمر على الشراء. وبمجرد أن يتصل بالمطور أو الوسيط فسيأتيه الجواب “إن هذه العائدات المضمونة تبلغ 25% على مدى 4 سنوات أو نحو ذلك”، وبالطبع هذه أرقام يصعب تحقيقها.
ويوضح أنه عندما تعلن الشركات صاحبة تلك العروض عن ضمان إيجار بنسبة 25%، فإنهم يفعلون ذلك بطريقة تعطي انطباعاً بتزويد المستثمرين بنسبة 25% سنوياً. ويعلم كثيرون أن ذلك مستحيل، لكن اللافت أن عدداً من المستثمرين عديمي الخبرة يصدقون ذلك، ويقعون تحت تأثير مثل الإعلانات.
والأمر الثاني يتمثل في قيام المطور أو الوسيط بالترويج لنسبة عالية كونه إيجاراً مضموناً سنوياً، كأن يكون 8% على سبيل المثال، وفي الواقع فإن المطور والوسيط يدركان صعوبة تحقيق 8% ليس فقط عندما يتعلق الأمر بالإيجار الفعلي، فعند حساب معدل الإشغال، يصبح تحقيقه أكثر صعوبة. ومع ذلك حملات التسويق من ذلك النوع مستمرة.
وينصح الخبراء العقاريون المستثمر بشراء عقار جاهز مؤجر أو يمكن تأجيره بسهولة، وبالتالي لن يكون ضحية لأرقام عائدات مبالغ فيها، أما إذا كان المستثمر غير قادر على اختيار العقار المناسب لهذا الاستثمار فبإمكانه اختيار مدير عقارات محترف للقيام بذلك نيابة عنه.
الطرف الثالث
ويكشف الخبراء كيفية تمرير مثل هذه الحملات التسويقية، ودفع الناس إلى تصديقها بقوله: إن مطورين يقومون بإنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة من طرف ثالث، لضمان الإيجار، لذا، فإن المطور أو البائع كونه كياناً قانونياً ليس هو الضامن الفعلي لتلك العائدات أمام المشتري، بل ببساطة يكون الطرف الثالث الذي ليس لديه أصول ولا قوة ملاءة وبالتالي لا يمكن حتى مقاضاته.
عقوبات بانتظار المخالفين
من جانبها، مؤسسة التنظيم العقاري، فرضت مؤخراً غرامة على إحدى الشركات العقارية بقيمة 50 ألف درهم، بعد ثبوت مخالفتها القوانين المتعلقة بحساب الضمان وتصاريح الإعلانات العقارية، وعلى وجه التحديد القانون رقم (8) لسنة 2007. وقررت المؤسسة توجيه إنذار لها بمضاعفة قيمة الغرامة حال استمرارها بعدم الالتزام، وإيقاف الرخصة وإغلاق المكتب، وتحويل المخالفات إلى النيابة العامة.
ودعت المؤسسة كل الشركات العقارية والوسطاء العقاريين إلى ضرورة الالتزام بالقوانين والتشريعات، التي تنظم آليات الإعلان والتسويق العقاري.
ومن خلال عمليات الرقابة والتدقيق على الإعلانات العقارية، التي تتولاها المؤسسة، تبين ارتكاب إحدى الشركات مجموعة من المخالفات تتعلق بالترويج والتسويق لمشاريع عقارية غير مسجلة باسمها، كما شملت المخالفات إصدار عقود استثمارية لعملاء تلك المشاريع، واستلام مبالغ خارج حساب الضمان، وإطلاقها حملة ترويجية دون الحصول على التصاريح اللازمة من الجهات المعنية.
ضوابط
وتطلب “ريرا” من جميع الشركات والمؤسسات العقارية الراغبة في نشر أي إعلان لعقارات موجودة داخل حدود الإمارة وخارجها، ضرورة التقدم بطلب للحصول على تصريح من خلال نظام “تراخيصي” الموجود على الموقع الرسمي لأراضي دبي (dubailand.gov.ae) ولن يتم قبول أي إعلان لا يحمل رقم التصريح العقاري اعتباراً من مطلع أكتوبر المقبل، وسيتم اتخاذ الإجراءات القانونية المعتمدة ضد الشركات المخالفة، وفرض غرامة قد تصل إلى 50 ألف درهم.
تصريح التسويق
للحصول على تصريح التسويق للعقارات من خارج دبي، يتعين على الشركة تقديم صورة من ملكية العقار، وعقد تسويق بين مالك العقار ومكتب الوسيط العقاري، إضافة إلى رسالة توضيحية من الوسيط توضح نوع العقار، وما إذا كانت شقة أو فيلا أو بناية، وما إذا كان المبنى المراد تسويقه جاهزاً أو على الخريطة. ويفترض من شركة الوساطة العقارية المسؤولة عن تسويق عقار خارجي الحصول على رسالة من البلد المعني، توضح طريقة تملك الوافد للعقار.
