أبنية – الرياض
يمر السوق العقارى في الفترة الحالية بأزمة نقص في السيولة نظرا لعدة أسباب منها أزمة كورونا والتي أثرت على كافة المجالات الاقتصادية وليس السوق العقارى بمفرده، فضلا عن تراجع المبيعات في الفترة الأخيرة بسبب تراجع القدرة الشرائية وغيرها من الأسباب.. وفى هذا التقرير نقدم لك عزيزى القارىء كيفية الحصول على قرض تمويل عقارى لشراء شقة العمر ؟
أولا: ما هو التمويل العقارى ؟
يُعرف التمويل العقارى بأنه عملية تمويل المستثمرين – أشخاص طبيعية أو اعتبارية – للاستثمار فى اقتناء العقارات السكنية والإدارية والخدمية والتجارية وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة، ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقار.
ثانيا: ما هو الإطار التشريعى لنشاط التمويل العقارى فى مصر ؟
يعتبر قانون التمويل العقارى رقم (148) لسنة 2001 والمُعدل بالقانون رقم (55) لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة عن الهيئة تنفيذا لهما ، وكذلك قانون رقم (10) لسنة2009 هو الإطار التشريعى لنشاط التمويل العقارى فى مصر.
ثالثا: ما هى الجهة التى تتولى التنظيم والرقابة على نشاط التمويل العقارى فى مصر ؟
تعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التى تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقارى فى مصر.
رابعا: ما الذى يمكن تمويله من خلال عملية التمويل العقارى ؟
يمكن تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين الوحدات (السكنية ، الإدارية ، الخدمية ، التجارية) من خلال عملية التمويل العقارى كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة الآتية.
• التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك.
• التمويل بنظام المرابحة.
• التمويل بنظام المشاركة.
• تمويل حق الانتفاع.
خامسا: هل تستطيع جهة التمويل مساعدتى فى اختيار العقار ؟
نعم تستطيع جهات التمويل إرشاد المشترى إلى الوحدات المتاحة لدى شركات التنمية العقارية التى تتعامل معها، وتستطيع جهة التمويل أيضاً توفير قائمة بأسماء الوسطاء العقاريين المسجلين بالهيئة العامة للرقابة المالية من أجل الحصول على وحدة مناسبة.
سادسا: هل يجب أن يكون العقار المراد شرائه مسجلاً ؟
الأصل فى التمويل العقارى أن يكون العقار محل التمويل مسجلا باسم البائع وبعد إجراء تعديلات قانون التمويل العقارى أجاز المُشرع للممول فى قبول ضمانات أخرى لعملية التمويل العقارى حال أن يكون العقار غير مسجل، كأصول عقارية أخرى أو كفالة شخصية من غير المستثمر أو أوراقا مالية مقيدة بالبورصة أو خصم قيمة الأقساط التمويل من راتب المستثمر أو دخله وللممول فى هذه الحالات أن يشترط على المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه، وقيد حق الامتياز عليه أو رهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.
أما فى حالة أن يكون العقار محل التمويل بغرض بناء أو ترميم أو تحسين عقار على أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول رهن المبانى لصالحه ضمانا للتمويل الممنوح أو قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص لصالحه.
سابعا: من هم الأشخاص المؤهلين للحصول على قروض التمويل العقارى ؟
كل شخص يبلغ من العمر 21 عاماً على الأقل ويستطيع أن يُثبت دخله بمستند وتقديم الدليل على حصوله على دخل كافى يعتبر مؤهلاً للتقدم بطلب الحصول على تمويل عقارى.
ثامنا: ما هو حجم التمويل الذى يمكننى الحصول عليه ؟
هناك قيود محددة على قيمة التمويل الممنوح للمستثمر تعتمد على قيمة العقار الممول ونسبة التمويل الممنوح إلى ذلك العقار، كما أن هناك حدود ائتمانية يجب أن يتم أخذها فى الاعتبار عند منح التمويل وتحديد قيمته حيث يجب ألا تتعدى نسبة القسط الشهرى الذى سيقوم المستثمر بسداده إلى دخل المستثمر النسب المئوية الآتية :-
• 35% من دخلك الشهرى إذا كنت من ذوى الدخول المنخفضة.
• 40% من دخلك الشهرى فى حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعى.
• 40% من دخلك الشهرى إذا كنت من غير ذوى الدخول المنخفضة.
تاسعا: ما هى المدة الزمنية التى ينبغى أن أسدد التمويل خلالها ؟
لا يوجد مدة زمنية محددة لسداد التمويل حيث يمكن سداد التمويل العقارى على المدى الطويل خلال فترة زمنية تمتد إلى 20 عاماً أو أكثر طبقا لجداول السداد، جدير بالذكر أنه يمكن سداد أقساط محددة بصفة شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية ، ويجب ملاحظة أنه يتم السماح بسداد قروض التمويل العقارى خلال فترة تصل إلى 30 عاماً بالنسبة للأسر من ذوى الدخول المنخفضة وفقاً للعقد المبرم مع جهة التمويل.
عاشرا: هل يمكننى الحصول على تمويل عقارى يغطى كل تكلفة العقار ؟
لا يمكن منح تمويل عقارى يغطى كل تكلفة العقارى حيث انه لابد من مساهمة المستثمر فى سداد نسبة من قيمة العقار وذلك ضمانا لجدية المستثمر وأيضا لمجابهة المخاطر ، وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار المُمول تتمثل فى النسب الآتية:-
الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار فى حالة أن يكون الغرض من التمويل سكني.
الحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار فى حالة أن يكون الغرض من التمويل غير سكني.
حادى عشر: هل يمكن أن يكتب المشترى شيكات فى حالة عدم قدرته على تقديم جميع الأدلة على الدخل ؟
يجب أن يقوم المستثمر بتقديم المستندات الدالة على دخله للوقوف على ملاءته المالية وجدارته الائتمانية وضمانا لانتظام المستثمر فى سداد الأقساط طبقا لجدول السداد، ويتم استخدام الشيكات كوسيلة لتحصيل الأقساط وليس كضمان وليس كوسيلة لإثبات الدخل، ويمكن كتابة سندات إذنية أو كمبيالات باعتبارها ضمانات أيضاً ولكنها لا تعد مصدراً لزيادة التمويل أو إثبات الدخل.
ثانى عشر: هل يمكننى تقديم أى دليل آخر على الدخل ؟
نعم ويمكن أن يتضمن ذلك الودائع أو شهادات الاستثمار أو إيصالات الإيجارات للعقارات المملوكة للمستثمر الأخرى أو عقود ملكية الأراضى الزراعية أو الإقرار الضريبى أو شهادة من محاسب قانونى او مستخرج رسمى من بيان التأمينات ويجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر.
ثالث عشر: هل يمكن الجمع بين دخل الزوجين ؟
نعم يمكنك الجمع بين دخلك ودخل زوجتك فى بيان واحد للدخل وفى هذه الحالة يتم التعامل على إجمالى الدخل للزوجين بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية السابق ذكرها 35% بالنسبة لمنخفض الدخل 40% بالنسبة لغير منخفض الدخل.
رابع عشر: ما هو نوع القيد الذى يتم وضعه على العقار ؟
يخضع العقار للرهن من الدرجة الأولى لصالح جهة التمويل كضمانه لعملية التمويل يمكن الرجوع إليها لاستيداء الممول حقوقه حالة تعثر المستثمر وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها فى تواريخ استحقاقها.
خامس عشر: هل يمكن التخلص من العقار الخاضع للتمويل العقارى خلال المدة الزمنية للتمويل العقارى ؟
نعم يجوز للمستثمر بعد موافقة الممول التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو الإيجاران أى من التصرفات الأخرى ولكن بعد موافقة الممول.
سادس عشر: كيف يمكننى الحصول على شهادة التصرفات العقارية ؟
يمكنك الحصول على الشهادة بمجرد أن تقدم صور من العقار المسجل بمكتب الشهر العقارى الذى يخضع له العقار موضوع الشراء، وتصدر الشهادة خلال أسبوعين تقريباً من تاريخ تقديم الطلب فى الحالات التى لا تكون بها العقارات مسجلة ولكنها تخضع لعملية التسجيل. لا يوجد فى المجتمعات العمرانية الجديدة شهادات للتصرفات العقارية ولكن يمكن الحصول على شهادة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تفيد بعدم وجود اعتراض على تمويل المبنى بعد استبعاد الأرض.
سابع عشر: هل يمكن أن يحصل أصحاب المعاشات على قروض التمويل العقارى ؟
يمكن تقديم قروض التمويل العقارى إلى أصحاب المعاش المبكرة بشرط سداد إجمالى قيمة التمويل قبل بلوغ الحد الأقصى للسن الذى تحدده جهة التمويل، وعادة ما يكون 60 أو 65 عاماً.
ثامن عشر: –
ما هو العقد الثلاثى ؟
يقصد بالعقد الثلاثى نموذج الاتفاق الذى يتم بموجبه عملية منح التمويل العقارى للمستثمر ويُطلق عليه هذا المصطلح نظرا لان أطراف التمويل الموقعين عليه يكونوا ثلاثة أطراف وهو فى حالة التمويل بمنتج الشراء يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و البائع.
وفى حالة منتج البناء او الترميم او التحسين يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و المقاول.
ولكن بعد تعديل القانون أصبح هناك نماذج أخرى لاتفاقيات التمويل تكون ثنائية مثل التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك ، التمويل بنظام المرابحة ، التمويل بنظام المشاركة.
تاسع عشر: هل ينبغى التعامل مع جهة التمويل بصورة مباشرة أم من خلال وسطاء التمويل العقارى ؟
يمكن أن تتم المفاوضات مع جهة التمويل مباشرة أو من خلال أحد الوسطاء المسجلين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية. وتتحمل جهة التمويل نفقات الوساطة بالكامل.
عشرون: هل يعد تسجيل العقار عقب الحصول على التمويل إجبارياً ؟
يهدف ذلك إلى حماية حقوقك والحصول على دليل رسمى على ملكيتك للعقار الممول لتجنب أية نزاعات مستقبلية ، ويعتبر تسجيل العقار خطوة أساسية لإجراء قيد الضمان على العقار الممول سواء كان هذا الضمان بالرهن الرسمى من الدرجة الأولى أو بقيد حق الامتياز على العقار ويظل قيد الضمان على العقار لحين سداد المستثمر كامل أقساط التمويل العقارى فى تواريخ استحقاقها وعند الانتهاء من السداد يتم شطب هذا الرهن من على العقار.
