أزمة

أبنية – الرياض

حتى أسابيع قليلة مضت، كانت المبيعات في ثلاثة مشاريع سكنية في مدينة جينان شرقي الصين في حالة ازدهار. لكن في أيلول (سبتمبر)، الذي يعد تقليديا أحد أكثر الشهور ازدحاما بعمليات شراء المنازل الجديدة، أصيب هذا التوجه بالتوتر.
المبيعات في المشاريع ثابتة أو آخذة في الانخفاض مع تضييق السلطات قنوات الوصول إلى الرهون العقارية. ويقدم المطورون الآن خصومات في محاولة لبيع الوحدات السكنية، حتى لو أدى ذلك إلى خسارة صغيرة.
قال تشو مياو، وكيل عقارات في مجموعة باور تشاينا العقارية في مدينة جينان “سياسة الحكومة لا تدعم شراء المنازل. أجل كثير من الناس خططهم لشراء منازل حتى العام المقبل، على أمل أن تخفف السلطات ضوابط الائتمان”.
قضايا جينان التي يسكنها تسعة ملايين شخص، تشكل جزءا من حالة فتور تجتاح قطاع العقارات الصيني الذي عزز النمو الاقتصادي في البلاد على مدى عقود من الزمان، لكنه الآن يتعرض لضغوط من بكين في الوقت الذي تسعى فيه إلى كبح جماح الديون والسيطرة على الأسعار.
الأزمة في “إيفرجراند”، مطورة العقارات الأكثر مديونية في العالم ورمز النفوذ الذي ساعد على تأجيج التحضر في الصين، سلطت الضوء على موقف الحكومة غير المستقر في الوقت الذي تكافح فيه مع أحد العناصر الأساسية لأنموذجها الاقتصادي.
بعد خفض أسعار الفائدة في البداية استجابة لوباء فيروس كورونا، سعت الحكومة خلال العام الماضي إلى درء مخاطر فقاعات الأصول من خلال اتخاذ إجراءات صارمة على وجه التحديد بشأن الاقتراض من جانب مطوري العقارات.
في الوقت نفسه أضافت قيودا على إقراض الرهن العقاري وحدودا للإيجارات في المدن الكبرى. في مدن مثل جينان، حيث يقدر الوكلاء أن الأمر قد يستغرق ما يصل إلى شهرين للحصول على الموافقة على قرض عقاري، فرضت السلطات قيودها الخاصة على الإقراض.
أظهرت بيانات رسمية الأسبوع الماضي، أن أكبر 70 مدينة في الصين شهدت ارتفاعا في أسعار المنازل الجديدة بلغ 0.2 في المائة فقط في آب (أغسطس) مقارنة بتموز (يوليو)، وهو أبطأ معدل نمو في ثمانية أشهر. وأظهرت بيانات أخرى، سلطت الضوء بشكل أكثر وضوحا على انخفاضات حادة في مشتريات الأراضي وأحجام المبيعات، أن الإجراءات الحكومية بدأت تؤتي ثمارها.

وفقا لـ”بانك أوف أمريكا”، بالنسبة إلى كثير من الاقتصاديين يشكل تباطؤ العقارات خطرا جسيما على قطاع يشكل ما يصل إلى 28 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي للصين، ويعتبر من أهم المؤشرات الاقتصادية في العالم، لما يترتب على نشاطة من طلب على السلع والعمالة والديون.
قال تينج لو، كبير الاقتصاديين في “نومورا”، “أعتقد أن الأمر مختلف هذه المرة”. أشار لو أخيرا إلى “تدهور سريع” في بيانات العقارات في الصين وأجرى مقارنات مع محاولات بول فولكر رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي السابق، لخفض التضخم في أمريكا في سبعينيات القرن الماضي.

وأضاف “إذا كان هناك ركود عميق، وإذا كانت هناك أزمة مالية، فبالطبع ستتراجع السلطات إلى حد ما، لكننا لم نصل إلى هناك بعد”.
وأشار لو إلى بيانات تظهر انخفاض مبيعات المنازل الجديدة 24 في المائة على أساس سنوي في آب (أغسطس) في 30 مدينة، وانهيار مبيعات الأراضي 53 في المائة من حيث الحجم في مائة مدينة. أشار كذلك إلى تدهور كلا المقياسين بشكل أكبر في أوائل أيلول (سبتمبر).

أثر انخفاض المبيعات أيضا في “إيفرجراند” التي عليها مطلوبات تقارب تريليوني رنمينبي “309 مليارات دولار”، وهي بحاجة ماسة إلى السيولة للوفاء بالتزاماتها تجاه مورديها ودائنيها. تجمع المستثمرون الغاضبون الأسبوع الماضي في مقر الشركة في شينزين مطالبين باستعادة أموالهم مع تصاعد التوقعات بانهيار الشركة.
تسلط متاعب “إيفرجراند” الضوء على أهمية قطاع العقارات بالنسبة إلى النظام المالي الصيني، لكن ضعفها وضعف مئات المطورين الآخرين في الصين ستكون له أيضا عواقب وخيمة على الاقتصاد الأوسع. ارتفع الاستثمار العقاري 7 في المائة خلال 2020 ودعم الانتعاش الذي تغذيه الصناعة الذي تفوق على الاقتصادات الكبيرة الأخرى.

كان الوجه الآخر لتلك المساهمة الاقتصادية هو التهديد بعدم الاستقرار الذي أثار تحذيرات من كبار المنظمين. مع ارتفاع الأسعار في المدن الكبرى مثل شينزين، كشفت الحكومة النقاب عن “الخطوط الحمراء” التي حدت من وصول مطوري العقارات إلى الائتمان، فضلا عن القيود المفروضة على إقراض الرهن العقاري في البنوك في بداية هذا العام.
سعت الصين منذ أعوام إلى كبح المضاربة في قطاع الإسكان. قال وانج مينجوي، وزير الإسكان، في كانون الثاني (يناير) الماضي، “إن الصين لن تستخدم العقارات لدعم الاقتصاد”، مكررا شعار الرئيس شي جين بينج في 2017 بأن المنازل مخصصة “للعيش فيها” وليس للمضاربة. ألغت الحكومة أخيرا مزادات أراض في المدن الكبرى بعد أن أدت القيود السابقة عن غير قصد إلى زيادة الأسعار.

قالت هيلين تشياو، رئيسة الأبحاث الاقتصادية لآسيا في بانك أوف أمريكا “هذه المرة يبدو أن صانعي السياسة أكثر تمسكا بإجراءات ضبط الائتمان الخاصة بهم”، مشيرة إلى أن التباطؤ كان “ناتجا بشكل أساسي عن تشديد السياسة”.
تعتبر بكين أيضا العقارات جزءا مهما من مساعيها لتحقيق “الرخاء المشترك”. كشفت وزارة الإسكان الأسبوع الماضي عن عملية تفتيش للقطاع مدتها ثلاثة أعوام، معززة تحرك الحكومة لزيادة السيطرة على قطاعات من التعليم إلى التكنولوجيا.
مع كون التعافي الاقتصادي الواسع من الوباء لا يزال غير مكتمل، والاضطرابات الناجمة عن موجة جديدة من الإصابات تكشف عن نقاط ضعف مستمرة في الاستهلاك، فإن الاقتصاد الصيني يتعرض لضغوط متزايدة.
أشار لو إلى أن الانخفاض في شراء الأراضي من المحتمل أن يؤثر في الاستثمار العقاري والطلب على مواد البناء، وبالتالي إيرادات الحكومات المحلية التي تبيع الأراضي للمطورين. لكن آخرين أشاروا إلى وجود صلة بين حملة “الرخاء المشتركة” ونهج بكين في مجال العقارات.

قال لاري هو، كبير الاقتصاديين الصينيين في بنك ماكواري “لدى بكين اعتبارات أكثر من وجهة النظر الاقتصادية. إن شهرين إلى ثلاثة أشهر من البيانات السيئة لن تجعلها تخفف من السياسة النقدية”.
بعيدا عن البيانات، لا يزال من غير الواضح كيف ستتفاعل الحكومة المركزية والمحلية مع نقاط الضعف بعيدة المدى في قطاع ولد نشاطا اقتصاديا ضخما وفرص عمل وثروة. في جينان، لا يزال ثلث الشقق متاحا في مشروع بعد عامين تقريبا من إطلاقه. تتقاضى الشركة 19100 رنمينبي للمتر المربع، أقل من سعر التعادل البالغ 20 ألف رنمينبي.
قال مسؤول في الشركة “أولويتنا القصوى هي تحسين التدفق النقدي، بدلا من الربحية”.

أبنية – الرياض

هل تخطط للاستثمار وشراء وحدة سكنية في إحدى العواصم أو المدن العالمية، واشنطن أو نيويورك مثلا، وربما لندن أو باريس أو روما أو بروكسل، أم تفكر في مناطق أبعد مثل سيدني أو سنغافورة أو بكين؟ تمهل وأعد التفكير مليا، باختصار الوقت غير ملائم.
انخفاض المخزون من الوحدات السكانية والطلب المتزايد أديا إلى ارتفاع الأسعار في جميع أنحاء العالم تقريبا، وتجاوز مؤشر أسعار المنازل العالمي – التابع لصندوق النقد الدولي الذي يراقب أسعار الوحدات المنزلية في 57 دولة – ذروته التي بلغها عام 2008، واليوم تنمو أسعار المنازل بأكثر من 10 في المائة على أساس سنوي في أغلب الاقتصادات الكبرى.
في الولايات المتحدة، يصف كثير من الخبراء العقاريين الوضع بـ”الجنون”، وقد أدى ذلك الطلب المفرط على الوحدات العقارية إلى تعزيز أسهم شركات التطوير السكني، وارتفع صندوق “آي شير” المتداول في البورصة الذي يتتبع أسعار العقارات السكنية بنسبة 23 في المائة منذ بداية العام الجاري، متجاوزا بذلك مؤشر إس آند بي 500.
وفي الواقع فإن صانعي السياسة الاقتصادية، كان ينتابهم كثير من القلق حتى قبل تفشي وباء كورونا، بشأن ارتفاع أسعار العقارات في أجزاء من أوروبا وآسيا وأمريكا الشمالية، والسبب في ذلك أعوام طويلة من أسعار الفائدة المنخفضة التي دفعت الطلب إلى أعلى بقوة شديدة.
ومع وباء كورونا زاد الطلب بشكل واضح، فقد ضخت الحكومات والبنوك المركزية تريليونات الدولارات لتحفيز الاقتصادات المحلية لمواصلة القدرة على مواجهة الجائحة. كما أن الأسواق شهدت تغييرات في أنماط الشراء خاصة مع تفضيل المؤسسات والأفراد فكرة العمل من المنزل.
لكن هذا الوضع يضع الجميع في مأزق من وجهة نظر ديفيد نيكلوس رئيس قسم الائتمان العقاري في مجموعة نيت ويست المصرفية.

ويقول لـ”الاقتصادية”، “يريد عديد من محافظي البنوك المركزية إبقاء أسعار الفائدة منخفضة للحفاظ على التعافي الاقتصادي بعد تراجع الوباء، في الوقت ذاته ينتابهم قلق بشأن ارتفاع إجمالي قيمة الديون العقارية، مع اتجاه المستهلكين إلى شراء منازل، التي يمكن أن تنخفض أسعارها لاحقا، والأدوات الأخرى لكبح الطلب مثل فرض قيود على الرهن العقاري أو التشدد في طلب الضمانات من المستهلكين لا تعمل دائما وغير مجدية، بل إن الحكومات في الاقتصادات المتقدمة تسعى إلى عدم الأخذ بها لضمان استمرار النمو الاقتصادي”.
ويضيف “البنك المركزي الدنماركي أصدر أخيرا تحذيرا أشار فيه إلى أن ارتفاع أسعار المنازل بنسبة تراوح بين 5 و10 في المائة سنويا أمر يصعب ضمانه على الأمد الطويل”.

تتضح خطورة الوضع الراهن في اتساع وتنوع الاقتصادات التي تعاني ارتفاع أسعار العقارات. ففي الصين على سبيل المثال حاول صانع القرار الاقتصادي تضييق الخناق على أسواق العقار تخوفا من انفجار ما وصفه المسؤولون بالفقاعة العقارية، لكنهم لم يحققوا نجاحا يذكر خاصة بعد أن ارتفعت الأسعار في بعض المقاطعات بنسبة 16 في المائة.
وفي نيوزيلندا شددت السلطات معايير الإقراض العقاري بعد أن قفز متوسط أسعار المنازل بنسبة 23 في المائة وهو ما عد مستوى قياسيا، بينما في أستراليا اضطرت السلطات البنكية إلى تأخير الرد في الطلبات الجديدة للرهن العقاري من بضعة أيام إلى أكثر من شهر، وفي هولندا ارتفعت الأسعار بسبب أزمة المعروض من المنازل بنسبة 7.8 في المائة، وفي كندا بنسبة 17 في المائة.
لكن هل يستشف من ذلك أن الاقتصاد الدولي قد يواجه انهيارا للقطاع العقاري ليتكرر سيناريو أزمة عام 2008، بما يدفع الاقتصاد العالمي إلى الركود؟
أغلب الخبراء والاقتصاديين يستبعدون ذلك على الأقل في الوقت الراهن. بل إن عديدا من التقديرات تشير إلى أن ارتفاع الأسعار لن يعوق النمو.

من جهتها، تقول لـ”الاقتصادية” كيت جورج الخبيرة الاستثمارية، “في ظل أزمة كورونا العام الماضي بلغت السوق العالمية للعقارات نحو 3.5 تريليون دولار، ومن المتوقع أن تبلغ 4.2 تريليون بحلول عام 2027 بمعدل نمو سنوي مركب 2.9 في المائة، بينما السوق الأمريكية ربما تقترب من 28 في المائة من القيمة الإجمالية لسوق العقار الدولية، إذ قدرت بنحو 998.6 مليار دولار العام الماضي، أما الصين ثاني اقتصاد في العالم فحجم السوق متوقع أن يبلغ 698.7 مليار بحلول عام 2027، أما داخل أوروبا فإن سوق العقارات الألمانية ستكون الأكثر نموا، بينما ستتخصص بريطانيا في منازل الأثرياء”.
وتضيف “الأسواق قوية للغاية في الوقت الراهن، تلك القوة منبعها طلب حقيقي وليس المضاربة، فهناك اتجاه رئيس للطلب على المنازل الكبيرة في الوقت الراهن، ولهذا سيكون من المستبعد حدوث انهيار للقطاع العقاري، خاصة أن ارتفاع الأسعار يجعل أصحاب العقارات يشعرون بأنهم أكثر ثراء، وهذا الشعور يعزز الطلب ويشجع المطورين العقاريين على مزيد من الإنفاق على البناء”.

تتفق وجهة النظر تلك مع آراء كثير من المصرفيين الذين يعتقدون أن الأسواق أكثر صحة مقارنة بما كانت عليه قبل عام 2008، وذلك بفضل الإصلاحات البنكية التي تبنتها الاقتصادات الكبرى، ومن أبرزها معايير إقراض أكثر صرامة.
لكن هذا لا ينفي أن بوادر القلق العالمي التي تحلق في الأفق الآن مع تنامي مخاطر التضخم، وما يمثله من رعب حقيقي لكثير من الاقتصادات المتقدمة، يمكن أن تترك آثارها في سوق العقار العالمية. فعلى سبيل المثال أشار “الفيدرالي الأمريكي” إلى أنه قد يرفع أسعار الفائدة في وقت أقرب مما كان متوقعا بسبب المخاوف من التضخم، وهو ما سيمثل اختبارا جديا وحاسما لقطاع العقارات، عندما تبدأ تكاليف الاقتراض في الارتفاع.

وفي الحقيقة فإن الخشية التي تبديها الحكومات من ارتفاع أسعار المنازل، لا تقف عند حدود القلق الاقتصادي، فمواصلة ارتفاع الأسعار يوجد تبعات اجتماعية تترك تأثيرات شديدة السلبية في المجتمع في الأجل الطويل.
من هذا الجانب تسعى الحكومات دائما إلى البحث عن حلول مؤقتة أو جذرية لمواجهة المشكلة، إذ إن تفاقمها يدفع بمزيد من الأسر إلى الخروج من سوق التملك العقاري، بما يعنيه ذلك من استقطاب طبقي بين أصحاب العقارات الذين سيزدادون ثراء نتيجة ارتفاع أسعار منازلهم والمستأجرين، والأكثر خطورة أن ارتفاع الأسعار يدفع بالشباب بعيدا عن السوق، بما يعنيه ذلك من صعوبة تشكيل أسرة، وإنجاب أطفال.
ولهذا تأثير في معدلات نمو السكان وعملية الإحلال على الأمد الطويل، بما قد يتضمنه الأمر من زيادة في الشيخوخة المجتمعية، وما لها من نتائج اقتصادية سلبية على النمو الاقتصادي.

أبنية – الرياض

حذرت مصادر عقارية من سن قوانين عشوائية وغير مدروسة من شأنها ان تنعكس سلبا على القطاع العقاري، ومن بينها قوانين متعلقة بإعادة التركيبة السكانية وتسريح من تجاوزت أعمارهم 60 عاما، حيث ان هذه النوعية من القرارات ستلحق اضرارا جمة بالاقتصاد، والقطاع العقاري على وجه التحديد، فمع تقليص اعداد الوافدين ستتضرر اعداد كبيرة من الشركات العقارية.ولفتت الى ان العديد ممن تجاوزت اعمارهم الستين عاما يعملون كتجار وشركاء في كبرى الشركات، ناهيك عن مناصبهم الادارية، ويشغلون عقارات مميزة، سواء سكنية او تجارية او استثمارية، وبالتالي من الخطأ تطبيق هكذا قرارات بعشوائية. اشارت المصادر نفسها، الى ان القطاع العقاري جزء لا يتجزأ من المنظومة الاقتصادية، وفي حال طبقت هذه القرارات بعشوائية، فإنها ستؤثر بشكل كبير على الاقتصاد بشكل عام، ولا بد من الاشارة الى ان التوسع العمراني بالبلاد كبير ويسير بوتيرة سريعة وهذه النوعية من القرارات قد تؤخر تطوره وتوسعه، وبالتالي يبقى الكلام سهلا، فالواقع يختلف، حيث ان هناك عوامل دقيقة لا بد من النظر اليها قبل الاقبال على تطبيق اية قرارات بتسرع وعشوائية. وأوضحت أن القطاع الاستثماري سيكون المتضرر الاول، كونه يعتمد في أدائه على شريحة الوافدين، ما سينتج عنه اتساع دائرة العرض لتطغى على الطلب، وبالتالي هبوط اسعار تلك العقارات، ذلك الى جانب القطاعات الاخرى، عقارات التجاري والصناعي والحرفي، الامر الذي سينعكس على اداء هذه القطاعات خلال الفترة المقبلة. وبينت ان تضرر القطاع العقاري سيضر العديد من القطاعات، خصوصا القطاع المالي، كونه يشكل جزءا كبيرا من الديون المصرفية، ما يهدد البنوك ايضا، وربما يدخلنا في حالة ركود تاريخية، مشددة على ان الحكومة لا بد ان تكون واعية لهذا الامر، والّا تتخذ قرارات تعمق جراح القطاع العقاري الذي يحاول ان يستعيد عافيته بعد ازمة كورونا. الاندماج طوق نجاة ولفتت الى ان جائحة كورونا قلبت المعايير والاوزان في اقتصادات العالم، وعلى ضوئها اضطرت العديد من الشركات اتخاذ سياسات تحوطية واجراءات احترازية لمواجهة الازمة، وبما ان القطاع العقاري يمثل جزءا رئيسيا من الاقتصاد، جاء الاثر واضحا عليه، خاصة في بعض الدول الخليجية التي بدأت بعض شركاتها العقارية في بحث امكانية اندماجها ليمثل لها طوق نجاة. وبحسب مختصين، فإن بعض الشركات العقارية الخليجية، خصوصا التي تواجه تحديات كبيرة، قد تلجأ إلى الاندماج فيما بينها إلى جانب خفض أسعار وحداتها، خصوصا في ظل استمرار انكماش القطاع في المنطقة وانخفاض الطلب والتدفق النقدي اليه بسبب الجائحة التي أدت إلى تأخر المدفوعات والأقساط من المشترين، وهي تعد إحدى أهم التحديات امام استدامة المطورين. وقالوا ان التوجه نحو الاندماج امر قد لا ينطبق على الشركات العقارية في الكويت، وانما ينحصر في بعض الدول الخليجية، خاصة تلك التي لديها شركات مطورة للعقار، والتي هبطت فيها اسعار العقار بشكل كبير، ما ترتب عليه مواجهة المطورين لصعوبات في سداد ما عليهم من التزامات مالية، وبالتالي ستجد نفسها مضطرة للتوجه للاندماج كحل اخير، وهو امر ليس بالضرورة ان يكون سلبيا، وانما انعكاساته المستقبلية ستكون إيجابية، حيث ستتمكن تلك الشركات من اعادة صياغة رأس المال وجدولة ديونها، بالاضافة الى انها ستحفظ بذلك حقوق المساهمين وخبراتها التي صنعتها خلال سنوات مسيرتها. واضافت المصادر ان الاندماج في الكويت عادة يعد خيارا غير محبذ، خاصة في ظل ان نسبة كبيرة من الشركات الكويتية غير منكشفة حتى عند تعثرها، وعادة ما تقوم البنوك الممولة بشراء اسهم في الشركات التي تتعثر في سداد مديونياتها، وهو امر داعم لتلك الشركات وينقذها من الوقوع بالافلاس او الاضطرار للاندماج.

للمزيد: https://alqabas.com/article/5802962