أسهم

أبنية – الرياض

ألكسيس ليونديس

ربَّما لا تشعر بذلك بعد، ولكن إذا كنت تملك منزلاً في أميركا، فمن المحتمل أن تكون أكثر ثراءً بعد الارتفاع المذهل في أسعار المساكن العام الماضي. ولكن كيف تستفيد من ثروتك المكتشفة حديثًا؟ وماذا يجب عليك؟

كسب مالكو المنازل في الولايات المتحدة في المتوسط 55.300 دولارًا من قيمة منازلهم (مطروحًا منها الرهن العقاري) في عام 2021. وفي بعض المدن المرتفعة الأسعار بشكل خاص، مثل دنفر وميامي، كانت الزيادة تقترب من 80 ألف دولار، بينما في لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو ذات الأسعار المرتفعة، كانت الزيادة أكثر من 110.000 دولار.

قال “فرانك نوثافت”، كبير الاقتصاديين في شركة التحليلات العقارية كور لوجيك، إن هذه قفزة ملحوظة بالنظر إلى أن الأمر استغرق من ثلاث إلى أربع سنوات لتحقيق مكاسب قدرها 50.000 دولار في الأسواق الصاعدة السابقة.

بالنسبة إلى أي شخص يرغب في البيع – وهذا غير متوقع – ما عليه سوى العثور على مشترٍ وتحويل هذا الثمن إلى أموال وليس شيكات. ولكن ماذا لو كنت سعيدًا بالبقاء في مكانك؟ مع كل التقلبات الحالية في السوق والتضخم وعدم الاستقرار الاقتصادي الآخر، إنه من الطبيعي فقط أن ترغب في الاستفادة من هذه المكاسب الآن، ربَّما عن طريق الاقتراض مقابل زيادة رأس المال الخاص بك (الفرق بين القيمة الحالية لمنزلك وما تدين به على رهنك العقاري).

ومع ذلك، هل من الآمن استخدام منزلك كجهاز صرف آلي، خاصة فيما يتعلق بالمخاوف من الركود التي تلوح في الأفق؟ ففي الواقع يمكن أن تكون خطوة ذكية، إذا استخدمت المال بحكمة واخترت منتج القرض المناسب.

الخياران الرئيسيان للاستفادة من حقوق الملكية هما إعادة تمويل الرهن العقاري، أو الحصول على حد ائتمان لشراء المنازل. أمَّا الأول، فيمكنك استخدام القيمة الأعلى لمنزلك لتأمين رهن عقاري أكبر بسعر فائدة محدد، ودفع القرض الأصغر الأصلي مع العائدات وتجني الباقي. ولكن معظم الأشخاص الذين يمكن أن يستفيدوا من مثل هذا (إعادة التمويل النقدي) فعلوا ذلك قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع.

لذلك دعونا نلقِ نظرة عن كثب على حد ائتمان حقوق الملكية العقارية. وإذا كنت تتطلع إلى القيام بترميمات المنزل، فإن الاستفادة من ملكية المنزل يمكن أن تكون وسيلة حكيمة للقيام بذلك. وعادةً ما يكون حد الائتمان منطقيًا جدًا لأنك لست مضطرًا إلى معرفة المبلغ الذي ستنفقه بالضبط. وعندما تتم الموافقة على اقتراض مبلغ معين بسعر فائدة يتناسب عادةً مع السوق، فيمكنك بعد ذلك سحب الأموال حسب حاجتك. (مع رد الأموال، تتلقى دفعة نقدية جملة واحدة، سواء كنت تخطط لاستخدامها كلها أم لا).

إذا كنت في حالة مالية جيدة – بمعنى أنك تفعل كل الأشياء التي يقول الاستشاريون إنه يجب عليك القيام بها، مثل تخصيص الأموال للتقاعد – وتخطط لاستخدام الأموال، على سبيل المثال، لتحسين وضع مقر منزلك أو تحسين الفناء الخلفي، فاستفد من ذلك، وستزيد من قيمة منزلك وتجعل حياتك أكثر إمتاعًا أيضًا.

إذا كان لا يزال الاقتراض مقلقًا بضمان حقوق الملكية التي ظهرت بشكل مذهل في العام الماضي (هل يمكن أن تختفي بالسرعة نفسها؟)، فاستمتع بحقيقة أنه – بفضل انهيار الإسكان قبل 15 عامًا – لدينا العديد من حواجز الحماية هذه الأيام عندما يتعلق الأمر بالاقتراض مقابل حقوق ملكية المنازل. فتَحِدّ البنوك من المبلغ الذي يمكنك الحصول عليه، وهم يحتاجون إلى المزيد من الوثائق للاستحقاق أكثر مما اعتادوا عليه.

كذلك، على عكس ما حدث في عام 2007، فإن استمرار نقص المعروض من المساكن يعني أنه رغم أن ارتفاع أسعار المساكن قد يتباطأ، فمن غير المرجح أن تنخفض الأسعار في أي وقت قريب. (مع ذلك، كن حذرًا، إذا كنت فيما يسمى مركز البلدة التي شهدت ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار بفضل تدفق العمال عن بُعد – حيث قد يكون سوق الإسكان الخاص بك أكثر عرضة للخطر مع عودة المزيد من الأشخاص إلى المكاتب، كما يشير “لين كيفر”، الخبير الاقتصادي لفريدي ماك).

هناك بعض الاستخدامات لحقوق الملكية التي يمكن أن تكون أكثر خطورة. وعلى سبيل المثال، قد يأتي حد الائتمان بمعدل أولي يبلغ حوالي 4%. لذا، فإن استخدامه لسداد ديون بطاقات الائتمان عالية الفائدة يبدو جيدًا من الناحية النظرية. وإذا كنت منفقًا منضبطًا وكنت تسدد ديونًا طويلة الأمد أو ربَّما نفقات كبيرة لمرة واحدة، فإنك تحصل على صفقة جيدة مع انخفاض معدل الفائدة. ولكن إذا كان من المحتمل أن ترى هذه الأرصدة المدفوعة كفرصة للاستنفاد والإنفاق أكثر، فإن استخدام منزلك لتمويل ديون بطاقة الائتمان قد يوقعك في مشاكل، خاصة إذا ارتفع معدل القرض بشكل كبير.

تحذير آخر: عادةً ما يتطلب منك حد ائتمان الأسهم العقارية دفع الفائدة فقط عن السنوات القليلة الأولى. لذلك يمكن أن يتعرض المقترضون لضربة مزدوجة إذا أعيد تعيين سعر أعلى وعليهم البدء في سداد قروضهم أيضًا.

قد يكون الانغماس في ملكية منزلك للمساعدة في النفقات الشهرية، خاصةً في ظل ارتفاع أسعار الغاز والمواد الغذائية، أمرًا خطيرًا أيضًا. إن حقوق الملكية في المنزل ليست مناسبة حقًا للتكاليف اليومية المستمرة.

بمجرد الحصول على هذه الكومة النقدية المغرية من خلال حد ائتمان، قد يكون من الصعب التوقف عن عدم الحصول على حد ائتمان، وقد ينتهي بك الأمر إلى الاقتراض أكثر مما كنت تهدف إلى اقتراضه. وضع في اعتبارك أيضًا أن أفضل الأسعار والشروط لمنتجات الأسهم المنزلية عادةً ما تكون محجوزة لمن يتمتعون بأفضل وضع مالي. وإذا كنت تكافح، فقد لا تكون شروط البنوك جذابة إلى هذا الحد.

في حين أن حدود الائتمان تأتي عادةً بتكاليف شراء أقل جدًا من إعادة التمويل النقدي، فإن أكبر نسبة إقبال هي أسعارها القابلة للتعديل وصعوبة إدارة المدفوعات الأكبر في المستقبل. ولهذا السبب، تقدم بعض البنوك خيار الحصول على مبلغ ثابت بسعر فائدة محدد ضمن حد الائتمان، والذي يمكن أن يكون ذلك هو الأفضل.

هناك خيار آخر لتجنب تضخم المدفوعات وهو دفع أكثر من الحد الأدنى لمبلغ الفائدة المطلوب في الأيام الأولى للقرض، كما تقول “صوفيا بيرا”، المخططة المالية المعتمدة في أوستن، تكساس.

للحصول على أفضل الصفقات، ضع في اعتبارك العمل مع البنوك الأصغر والاتحادات الائتمانية. إنها تريد العمل وقد تكون أكثر راحة من البنوك الكبرى في الاحتفاظ بقرضك في ميزانياتها العمومية.

أخيرًا، تقول “بيرا” إنها تنصح العملاء الذين قد يغيرون وظائفهم أو يبدؤون أعمالهم الخاصة بالتقدم بطلب للحصول على حد ائتماني الآن – قبل أن يتغير دخلهم – لتأمين أفضل الأسعار – خاصة إذا كانوا لا يريدون الاستفادة من مدخراتهم. وهذا له بعض المزايا. في عالم يتسم بالتقلبات رأسًا على عقب، فإن احتمالية وجود منظمة غير ربحية وسط تغييرات كبيرة ليست بالفكرة السيئة.

أبنية -الرياض

قال مدير مركز زاد للاستشارات حسين الرقيب، في مقابلة مع “العربية”، إن إلغاء ضريبة القيمة المضافة على التصرفات العقارية ساهم في نزوح السيولة من سوق الأسهم السعودية إلى القطاع العقاري، وهذا ما يبرر تراجع السيولة بشكل حاد وأثر على مؤشر سوق السعودية في الجلسات الماضية.

وتوقع أن تكون المرحلة المقبلة هي مرحلة عودة السيولة إلى أنشطتها الحقيقية، متوقعا أن تشهد السوق سيولة يومية في التداولات بين 4 و5 مليارات ريال مع بداية العام.

وكانت السعودية قد أدخلت تعديلات ضريبية جديدة على القطاع العقاري باستبدال ضريبة القيمة المضافة والبالغة نحو 15% بضريبة تصرفات عقارية بنحو 5%، حيث ينتظر أن يواصل القطاع العقاري في المملكة نموه المطرد خلال الفترة المقبلة مع مساعي حكومية لزيادة نسبة تملك المواطنين.

ووفقا للتعديلات الجديدة فإن الحكومة السعودية ستتحمل الضريبة على مشتريات المنازل الجديدة للمواطنين بما لا يزيد قيمته عن مليون ريال، فيما كانت القيمة التي تتحملها الحكومة قبل التعديلات الجديدة تبلغ نحو 850 ألف ريال وهي خطوة من شأنها أن تعزز إقبال المواطنين على تملك المنازل.

وعزا تقرير بلومبيرغ القفزة الكبيرة في معدلات نمو الائتمان للقطاع الخاص بالفترة الأخيرة إلى النشاط المحموم الذي يشهده القطاع العقاري وارتفاع الطلب على المنازل بفعل البرامج الحكومية المتنوعة.

وقال التقرير “برزت السوق العقارية في السعودية كنقطة مضيئة في وقت ظهرت فيها تبعات جائحة كورونا وانخفاض أسعار النفط على الاقتصاد العالمي والسعودي”.

وبحسب بيانات وزارة الإسكان السعودية، فقد بلغ حجم التمويل العقاري السكني في المملكة في أغسطس الماضي نحو 9.87 مليار ريال ليواصل ارتفاعه المطرد منذ مطلع العام رغم تبعات جائحة كورونا.