Joseph Coughlin
بعض القوى الأكثر تحولًا تتحرك ببطء وبهدوء، وتشكل المشهد الاستثماري تحت أقدامنا. إحدى هذه القوى هي الارتفاع العالمي في عدد الأسر المكونة من شخص واحد.
الأسرة المكونة من شخص واحد ليست مجرد تحول في نمط الحياة؛ إنها تحول اقتصادي كلي يختبئ على مرأى من الجميع. إنها تعيد تشكيل أنماط الاستهلاك وتتطلب إعادة التفكير في البنية التحتية التي نستثمر فيها. العقارات هي أحد الأصول الأكثر تأثرًا بشكل مباشر.
تحول ديموغرافي هادئ
في عام 1940، كانت 7.7% فقط من الأسر الأميركية تتكون من شخص واحد. وبحلول عام 2023، ارتفع هذا الرقم إلى ما يقرب من 30%، وفقًا لمكتب الإحصاء الأميركي. في مدن مثل واشنطن وسان فرانسيسكو ونيويورك، أصبح العيش بمفردك بسرعة هو النوع الأكثر شيوعًا من الأسر.
الولايات المتحدة ليست فريدة من نوعها. على مدى السنوات الـ 35 الماضية، تضاعف عدد الكنديين الذين يعيشون بمفردهم أكثر من الضعف. وعبر القارات، أصبحت الأسر المكونة من شخص واحد أكثر شيوعًا بشكل متزايد، مع العديد من المدن التي تشكل فيها الآن الأغلبية.
التغيير ملحوظ بشكل خاص في أجزاء من أوروبا. فدول مثل السويد والنرويج وفنلندا وألمانيا تفيد بأن أكثر من 40% من الأسر تتكون من شخص واحد. وفي المناطق الحضرية الكبيرة مثل طوكيو وستوكهولم وباريس، تقترب الأسر الفردية من 50% من جميع ترتيبات المعيشة.
حتى في الاقتصادات سريعة التحضر مثل الصين، يرتفع عدد الأسر الفردية بسرعة، مدفوعًا بالهجرة من الريف إلى الحضر، وتأخر الزواج، وانخفاض معدلات المواليد.
ومع ذلك، لا يزال جزء كبير من النظام البيئي العقاري، من نماذج الاستثمار إلى تصميم المنتج إلى التطوير، متجذرًا في وحدة استهلاكية قديمة.. الأسرة المكونة من شخصين بالإضافة إلى الأطفال. لقد حان الوقت لتعديل النماذج، والتعرف على المتطلبات الجديدة، وتحقيق فرص السوق المتنامية
نموذج الضواحي غير الملائم
لا يزال سوق الإسكان التقليدي يميل بشكل كبير نحو المنازل الكبيرة متعددة غرف النوم في الضواحي الموجهة للعائلات. بعد فترة قصيرة من الانخفاض في متوسط حجم المنازل الجديدة، أفادت الرابطة الوطنية لبناة المنازل مؤخرًا عن ارتفاع، حيث يبلغ متوسط الحجم الآن حوالي 2400 قدم مربع.
ولكن بالنسبة للمقيمين بمفردهم، غالبًا ما تكون هذه المنازل كبيرة جدًا ومكلفة للغاية ولا تتوافق مع احتياجاتهم. لم تعد العوامل المجتمعية، مثل منطقة مدرسية جيدة أو ملعب قريب، تحمل نفس الأهمية التي كانت عليها في السابق. نظرًا لاختيار البالغين من جميع الأعمار العيش بمفردهم أو يجدون أنفسهم يفعلون ذلك، فإن الطلب يتزايد على المنازل الأصغر حجمًا، والمواقع الجيدة، والمنخفضة الصيانة.
غالبًا ما يواجه أصحاب المنازل الفرديون تكلفة إضافية.. يجب عليهم تحمل التكاليف المالية والعمالية الكاملة للمرافق وضرائب الممتلكات والصيانة. تتفاقم هذه التكلفة المعيشية المرتفعة للفرد عندما يكون السكن المناسب محدودًا أو غير متاح بالكامل، مما يؤدي إلى ما يمكن وصفه بضريبة خفية على الأفراد.
بالنسبة للمطورين والمستثمرين، تكمن الفرصة في البناء أكثر، ولكن لشخص واحد. السوق ينمو. لننظر إلى بعض الروافد الهائلة التي تغذي التدفق المتزايد للمستهلكين العقاريين الفرديين.. الأفراد غير المتزوجين أو غير المرتبطين، الأرامل والأرامل، المطلقون في منتصف العمر الذين يسعون إلى الاستقلال، والشباب من جيل الألفية والجيل Z الذين تم استبعادهم من مراكز المدن بسبب الأسعار ولكنهم غير مهتمين بمشاركة المنزل.
صعود الإيجارات الغنية بالمرافق
لا يرغب جميع المقيمين بمفردهم في التملك. فالكثير منهم هم محركو فئة تأجير جديدة ومتنامية، فئة تتطلب تجارب وخدمات عالية الجودة ومجتمعًا مصممًا بعناية. إن توفير تجربة عقارية مميزة أو التواجد في حي ذي كثافة عالية وغني بالمرافق هو البنية التحتية ذات القيمة المضافة الحاسمة في سوق المعيشة الفردية.
في الأسواق الحضرية، تطورت المباني السكنية الغنية بالمرافق من الرفاهية إلى الضرورة للمستأجرين الفرديين. هؤلاء المستأجرون لا يبحثون ببساطة عن مكان للعيش؛ بل يريدون الأمان والوصول إلى المرافق الخارجية والفرص الاجتماعية والخدمات عالية الجودة. كانت مراكز اللياقة البدنية، وصالات العمل المشترك، وخدمات الكونسيرج، وحتى رعاية الحيوانات الأليفة داخل المبنى تعتبر في السابق امتيازات. أما الآن، فقد أصبحت توقعات أساسية.
لماذا؟ لأنه عندما تعيش بمفردك، يصبح منزلك مكانك الرئيسي للأمان والإنتاجية والتواصل الاجتماعي. في الأسرة العائلية، يتم تقاسم المسؤوليات والأدوار. بالنسبة للمستأجرين الفرديين، المنزل هو أكثر من مجرد مكان للعيش؛ إنه بمثابة مركز للاتصال والراحة والرعاية الذاتية.
من منظور الاستثمار، تقدم هذه النماذج الغنية بالمرافق عوائد ممتازة، لا سيما في الأسواق الحضرية عالية الكثافة وعدد متزايد من المناطق الضواحي التي تقدم ما يمكن وصفه بالعيش الحضري المخفف، والذي يتميز بإمكانية المشي، والترفيه، والمطاعم، والتسوق.
الشيخوخة الفردية كداعم لسكن كبار السن
ربما لا يوجد مكان يكون فيه ارتفاع المعيشة الفردية أكثر أهمية من سكن كبار السن.
لعقود من الزمان، كانت مجتمعات سكن كبار السن تُتخيل غالبًا من منظور الأزواج، خاصة في قطاع سكن البالغين النشطين.. المتقاعدون الذين يتقدمون في العمر معًا، ويقلصون حجم منزل عائلي ويصلون كزوجين.
لا يزال هذا النموذج مستمرًا في مخططات الطوابق وهياكل التسعير والصور التسويقية. لكن الواقع الديموغرافي يتباعد بسرعة. اليوم، المقيم النموذجي الذي يدخل سكن كبار السن ليس بالضرورة جزءًا من زوجين، بل هو بالغ أكبر سنًا أعزب، غالبًا ما يكون امرأة، وغالبًا ما يصل بمفرده.
وهنا يكمن التحول.. من المرجح أن يؤدي تزايد عدد كبار السن الذين يعيشون بمفردهم إلى توسيع سوق سكن كبار السن. أي، إذا أدرك مستثمرو ومشغلو سكن كبار السن واستجابوا للمستهلك الذي يتقدم في العمر بمفرده.
مع تزايد عدد كبار السن الذين يعيشون بدون أزواج أو شركاء أو عائلة قريبة، تصبح خياراتهم محدودة. من المرجح أن يكون الأشخاص الذين يعيشون بمفردهم أكثر وعيًا من الأزواج الذين يتقاسمون مسؤوليات الأسرة بما يتطلبه الأمر للحفاظ على المنزل ورعاية أنفسهم. إن التقدم في العمر في المكان، الذي كان يعتبر في السابق المعيار الذهبي للاستقلالية، يصبح أكثر صعوبة جسديًا ولوجستيًا وعاطفيًا عندما تعيش بمفردك. الدعم العرضي الذي قد يقدمه الزوج أو الابن البالغ، مثل المساعدة في موعد الطبيب، أو ملاحظة تغيير صحي، أو استدعاء سباك، يكون غائبًا. ما كان يُدار بهدوء داخل الأسرة يجب الآن الاستعانة بمصادر خارجية، وجدولته، ودفع تكاليفه.
في هذا السياق، يصبح سكن كبار السن خيارًا منطقيًا، وليس الخيار الأقل سوءًا. ليس فقط للرعاية، ولكن للرفقة. ليس فقط للدعم، ولكن للخدمات.
المجتمعات التي توفر تفاعلًا اجتماعيًا مدمجًا، ووجود موظفين على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، ووسائل نقل، وخدمات طعام، وإمكانية الوصول إلى الرعاية، تمثل أكثر من مجرد عقارات.. إنها بنية تحتية للعيش بأمان ورفاهية أثناء العزلة. الخصائص نفسها التي ربما جعلت كبار السن العزاب مترددين في الانتقال، مثل الخوف من التخلي عن الاستقلال والوصمة المرتبطة بالعيش بمساعدة، من المرجح أن تفسح المجال لوجهة نظر أكثر براغماتية.
بشكل متزايد، سيعيد كبار السن العزاب صياغة مفهوم سكن كبار السن ليس كحل أخير، بل كخطوة منطقية واستباقية وطموحة تالية لشخص اضطر لاتخاذ قرارات حياتية بمفرده.
من منظور الاستثمار، يُظهر هذا التحول في نمط الحياة واعدًا. قد يؤدي اتجاه الأسر الفردية إلى توسيع نافذة الطلب وخفض متوسط عمر الدخول إلى سكن كبار السن، حيث يدرك المزيد من كبار السن العزاب الأصغر سنًا بوضوح تحديات التقدم في العمر بمفردهم. سيكون المشغلون الذين يصممون للمسكن الفردي، ويعززون الروابط، ويسوقون نحو الاستقلال بتجارب طموحة، في وضع جيد لخدمة هذه الفئة الديموغرافية الهامة.
الرهان الكبير على الصغير
على عكس تقلبات السوق، والجيوسياسة المتغيرة باستمرار، وتحديد مسار التكنولوجيا، فإن اتجاه العيش الفردي ليس تخمينيًا. إنه قابل للملاحظة والقياس وعالمي. ومع ذلك، فإنه لا يزال ممثلاً تمثيلاً ناقصًا في استراتيجية الاستثمار والتطوير العقاري.
المطورون العقاريون يبالغون في بناء الوحدات الكبيرة ويقللون من بناء الوحدات الصغيرة. في الإسكان الإيجاري، ما زلنا نتعامل مع المرافق على أنها رفاهيات بدلاً من كونها بنية تحتية أساسية لأسرة مكونة من فرد واحد. في سكن كبار السن، نستعد لكبار السن ذوي الاحتياجات، بدلاً من مستهلك جديد، أصغر سنًا، أعزب لديه رغبات.
الحل ليس في المبالغة في التصحيح، بل في إعادة التوازن نحو تصميم وتطوير منتجات مرنة وقابلة للتكيف ومراعية للعيش الفردي عبر فئات الأصول العقارية. استثمر وابنِ من أجل فرد واحد، وستخدم الكثيرين.
المصدر: marketwatch