أبنية – الرياض
سجل المتوسط الأسبوعي لنشاط السوق العقارية المحلية خلال 2020 انخفاضا سنويا، وصلت نسبته إلى 5.6 في المائة، مقارنة بالمتوسط نفسه خلال العام الماضي، واستقر المتوسط للعام الجاري عند أدنى من 3.3 مليار ريال حتى أحدث بيانات تم نشرها عن نشاط السوق. جاء هذا الانخفاض في المتوسط الأسبوعي لنشاط السوق بالدرجة الأولى من الانخفاض الذي طرأ على قيمة صفقات القطاع السكني، الذي سجل متوسطه الأسبوعي للعام الجاري انخفاضا سنويا أكبر وصلت نسبته إلى 13.0 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الماضي، واستقر المتوسط الأسبوعي لقيمة صفقات القطاع السكني عند أدنى من مستوى 2.3 مليار ريال، في المقابل سجل المتوسط الأسبوعي لقيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا جيدا وصلت نسبته إلى 7.1 في المائة، مقارنة بالمتوسط نفسه خلال العام الماضي، واستقر المتوسط الأسبوعي لقيمة صفقات القطاع التجاري عند مستوى 851.5 مليون ريال.
وكما هو معلوم، فقد تأثر كثيرا نشاط السوق العقارية خلال العام الجاري بعديد من العوامل الرئيسة، كان أثقلها وزنا ما شهده الاقتصاد العالمي والمحلي من تداعيات شديدة الأثر لتفشي فيروس كورنا كوفيد-19، ألقت بظلالها على أداء جميع الأسواق والاقتصادات، إضافة إلى ارتفاع ضريبة القيمة المضافة خلال الربع الثالث من العام الجاري، ثم إلغائها على السوق العقارية، وبدأ تطبيق ضريبة التصرفات العقارية مع مطلع الربع الرابع، وكان الداعم الأكبر لنشاط السوق العقارية طوال الفترة الماضية متمثلا في ارتفاع حجم القروض العقارية للأفراد، التي وصل حجمها حتى نهاية تشرين الأول (أكتوبر) الماضي إلى نحو 109.2 مليار ريال، ويقدر أن يتجاوز حجمها بحلول نهاية العام الجاري سقف 132 مليار ريال، وهي المستويات التي فاقت حتى إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني خلال الفترة نفسها.
في الوقت ذاته، يتوقع أن تشهد الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية بصورة عامة، والأراضي على وجه الخصوص مزيدا من الضغوط عليها في منظور الأشهر القليلة المقبلة، متأثرة ببدء تطبيق المرحلة الثانية من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء في كل من الرياض وجدة والدمام، إضافة إلى بدء تطبيق المرحلة من النظام في 17 مدينة أخرى، سيبدأ تنفيذها قبل نهاية العام الجاري في خمس مدن: المدينة المنورة وأبها وخميس مشيط والطائف وجيزان، ويستكمل التنفيذ في بقية المدن الـ 12 الأخرى خلال العام المقبل، ويمكن النظر إلى التأثير المرتقب والمهم جدا لتلك المراحل المتقدمة من تطبيق النظام وتوسيع نطاقه ليشمل نحو 21 مدينة، أنه أولا سيتركز على الحد من اكتناز الأراضي بمساحات تتجاوز عشرة آلاف متر مربع، وثانيا أنه سيحدث ضغوطا على ملاك مثل تلك المساحات فأكثر، إما بالتخارج من ملكيتها وإما العمل على تطويرها واستخدامها تجنبا لتحمل تكلفة دفع الرسوم المقررة عليها، وكلا الأمرين سيؤديان إلى تحرير مزيد من الأراضي في أغلب المدن والمحافظات، وزيادة حجم المعروض منها، ما يساهم بدوره في تلبية الطلب المحلي عليها بصورة أكبر مما كانت عليه خلال الأعوام الماضية، ووفق مستويات أسعار أكثر عدالة، وأدنى مما كانت عليه من حيث الارتفاع والتضخم، كنتيجة لاستمرار احتفاظ أغلب ملاك الأراضي بها، في وقت كانوا لا يواجهون خلاله أية ضغوط تذكر تدفعهم إما للتخارج منها وإما تطويرها واستخدامها، وكانت تتصاعد أسعارها السوقية فترة بعد فترة نظير زيادة الطلب المحلي، ما أغراهم باستمرار الاحتفاظ بها لأعوام طويلة جدا، وهو ما أصبح، وفقا للتطورات الراهنة في السوق بعيدا جدا عن المنال.
الرقم القياسي للإيجار المدفوع للسكن
أظهر أحدث مؤشر لقياس الرقم القياسي للإيجار المدفوع للسكن انخفاضه سنويا 1.6 في المائة بنهاية تشرين الثاني (نوفمبر) 2020، وتسجيله انخفاضا سنويا عن الربع الرابع من العام الجاري 1.7 في المائة، ليصل انخفاضه السنوي خلال العام الجاري إلى نحو 0.9 في المائة، مقارنة بالعام الماضي، وهو الانخفاض السنوي الرابع على التوالي، حيث سجل انخفاضا سنويا خلال العام الماضي 10.2 في المائة، وسجل انخفاضا سنويا خلال 2018 وصلت نسبته إلى 3.5 في المائة، وسجل انخفاضا سنويا خلال 2017 وصلت نسبته إلى 0.9 في المائة.
على الرغم من وصول إجمالي انخفاض الرقم القياسي للإيجار المدفوع للسكن خلال الفترة 2017- 2020 إلى 14.9 في المائة (متوسط سنوي -4.0 في المائة)، إلا أنها نسبة لا تقارن بحجم الارتفاع، الذي سجله خلال الفترة 2006- 2016 وصلت إلى 109.0 في المائة (متوسط سنوي 6.9 في المائة)، إلا أنه من المتوقع استمرار الانخفاض في مستويات إيجارات السكن قياسا على زيادة انتقال الأسر من مساكنها المستأجرة سابقا إلى مساكنها الجديدة التملك، وهو الأمر الذي سيضاعف من الضغوط المرتقبة على الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية، التي سجلت عودتها إلى الارتفاع مجددا منذ مطلع 2019 حتى تاريخه، مستفيدة بالدرجة الأولى من زيادة ضخ القروض العقارية للأفراد بصورة غير مسبوقة، وصل حجمها خلال العامين 2019-2020 حتى نهاية تشرين الأول (أكتوبر) الماضي إلى نحو 170 مليار ريال.
التغيرات في متوسط الأسعار السوقية للعقارات السكنية
ووفقا لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة العدل، سجل متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال الربع الرابع حتى تاريخه من العام الجاري، مقارنة بمستواه خلال الربع نفسه من العام الماضي انخفاضا سنويا وصلت نسبته إلى 6.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الربع الأول 2020 بنسبة 2.5 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 11.1 في المائة، ثم انخفاضه خلال الربع الثالث بنسبة 2.9 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال العام الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي إلى 1.4 في المائة.
بينما سجل متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الفيلا خلال الربع الرابع حتى تاريخه ارتفاعا سنويا للربع الخامس على التوالي 19.2 في المائة، مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي، ومقارنة بارتفاعه خلال الربع الأول 2020 بنسبة 14.0 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 22.5 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثالث 2020 بنسبة 15.8 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الفيلا خلال العام الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي إلى 15.7 في المائة. أخيرا، سجل متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الشقة خلال الربع الرابع من العام الجاري انخفاضا سنويا 14.1 في المائة، مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي، ومقارنة بارتفاعه خلال الربع الأول 2020 بنسبة 6.7 في المائة، وارتفاعه خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 5.8 في المائة، وانخفاضه خلال الربع الثالث 2020 بنسبة 10.0 في المائة، ليصل صافي انخفاض متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الشقة خلال العام الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي إلى 0.6 في المائة.
