السوق العقارية

أبنية – متابعات

أعلنت الهيئة العامة للإحصاء، التغيرات في الرقم القياسي لأسعار العقارات في المملكة خلال الربع الثالث من عام 2024، حيث سجّل المؤشر ارتفاعًا سنويًا بنسبة 2.6% مقارنة بالربع المماثل من العام السابق 2023.

وأظهرت البيانات ارتفاعًا ربع سنوي بنسبة 0.8% مقارنة بالربع الثاني من العام الجاري؛ ما يعكس نموًا تدريجيًا في السوق العقارية بالمملكة.

أوضحت البيانات أن القطاع السكني سجّل ارتفاعًا سنويًا بنسبة 1.6%؛ ما يشير إلى استمرار الطلب على العقارات السكنية.

في المقابل، شهد القطاع التجاري نموًا بنسبة 6.4%، في حين سجّل القطاع الزراعي تراجعًا بنسبة 8.7%.

فيما يتعلق بمؤشرات القطاع السكني، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 1.9% على أساس سنوي مع انخفاضٍ طفيفٍ بنسبة 0.1% مقارنة بالربع السابق.

وزادت أسعار الفلل بنسبة 1.5% سنويًا، و0.4% ربع سنوي. أما الأراضي السكنية، فقد سجّلت نموًا بنسبة 1.6% سنويًا، و0.2% مقارنة بالربع الثاني من 2024.

أبنية – خاص

في ظل تحول هيكلي في السوق العقارية بالمملكة العربية السعودية، ارتفع الطلب على الشقق السكنية بشكل لافت خلال الربع الأول من 2023، مقارنة بالفلل، وفقاً لتقرير حديث أصدرته شركة “جيه إل إل” المتخصصة في الاستشارات العقارية.

وأوضح التقرير أن أسعار بيع الشقق في الرياض ارتفعت بنسبة 6%، فيما ارتفعت في جدة بنحو 17% خلال الربع الأول من 2023، بينما استمرت الأسعار في الارتفاع رغم إطلاق المزيد من المشاريع العقارية سواء من القطاع الحكومي أو الخاص.

وتسابقت الشركات العقارية لتلبية الطلب المتزايد على الشقق السكنية، فقد تم إنجاز نحو 7800 وحدة سكنية في الرياض خلال الربع الأول من العام الحالي، وتسليم 4400 وحدة في جدة خلال نفس الفترة، ومن المقرر تسليم 45 ألف وحدة سكنية في المدينتين خلال بقية 2023.

وتواجه الحكومة السعودية التحدي الكبير في السيطرة على الزيادة المتسارعة في الأسعار، وفي هذا الإطار، أعلنت مؤخراً عن طرح 100 مليون متر مربع من الأراضي المخصصة للقطاع السكني في العاصمة الرياض والمدن الأخرى، بهدف الحد من الزيادة الكبيرة في الأسعار.

وفيما يتعلق بالعقارات المكتبية، تتوسع الشركات نحو الشمال حيث تتوفر مساحات تتميز بسهولة الوصول وتوافر مواقف السيارات. وشهدت السوق تسليم نحو 50 ألف متر مربع من المساحات المكتبية في مدينتي الرياض وجدة، خلال الربع الأول من 2023، وارتفعت إيجارات المكاتب في الرياض من الفئة عالية الجودة 18% خلال الفترة ذاتها.

وفي مجال التجزئة، تم إنجاز مشروعين لمنافذ التجزئة في الرياض في بداية العام الحالي، واللذين أضافا 84 ألف متر مربع من مساحات التجزئة مع جذب المزيد من العلامات التجارية العالمية الجديدة إلى الأسواق السعودية. وحققت منافذ التجزئة الخارجية ومراكز التسوق الصغيرة أداء أفضل من مراكز التسوق الكبرى وخصوصاً في جدة، ما قد يبرر انخفاض الإيجارات في مراكز التسوق الكبرى بنسبة 6% في جدة، بينما استقرت إيجارات مراكز التسوق الأصغر دون تغيير. وعلى صعيد آخر، ارتفعت إيجارات مراكز التسوق الإقليمية بالرياض 11%، وزادت 8% في مراكز التسوق الكبرى خلال الربع الأول من 2023، مقارنة بالربع الأول من العام الفائت.

أبنية – الرياض

أعرب المستشار الاقتصادي، الرئيس التنفيذي لمركز التنمية والتطوير للاستشارات الاقتصادية والإدارية الدكتور علي بوخمسين عن ثقته التامة بأن القطاع العقاري في المملكة سيصبح أهم القطاعات الجاذبة للاستثمارات والرساميل الأجنبية، وعزا ثقته تلك إلى التنظيمات والتشريعات والتغير الهيكلي الذي صدر لتطوير بيئة القطاع العقاري والسوق العقارية ليتماهى مع رؤية المملكة 2030. وتناول د. بوخمسين جملة من الموضوعات العقارية المهمة، وذلك في حوار أجرته معه “الرياض”، فإلى نص الحوار:

السوق العقاري والتشريعات

• بداية نود معرفة ماذا يحدث في السوق العقاري في المملكة لا سيما مع ما نشهده من كثرة التشريعات والأنظمة لتنظيم السوق؟
• من المتوقع أن يصبح القطاع العقاري أهم القطاعات الجاذبة للمستثمرين بالمملكة في ظل التنظيمات والتشريعات والتغير الهيكلي في التشريعات والأنظمة الجديدة الصادرة لتطوير بيئة القطاع العقاري والسوق العقارية وفقاً لمستجدات الرؤية الوطنية وجودة الحياة الشاملة ومن حيث تحسين مستويات العوائد الاستثمارية المحققة للمستثمرين والحوكمة الإدارية لضمان سلاسة تدفق التمويلات اللازمة لإطلاق مشروعات استثمارية عقارية جبارة تستطيع استقطاب استثمار أجنبي ضمن بيئة آمنة جاذبة للاستثمار، وإدخال نظم وتشريعات تمويلية جديدة إلى السوق العقارية بالمملكة كنظام الرهن العقاري، وصناديق الريت، والبيع على الخريطة، وصولاً للنقلة النوعية المتمثلة في إطلاق مشروع البورصة العقارية، ما يسهم في ارتفاع معدلات الطلب على المنتجات العقارية في ظل تزايد حجم وتنوع الفرص الاستثمارية العقارية في المملكة واتساعها مع التطورات الهائلة في حركة الاستثمارات وتدشين المشروعات الاقتصادية الضخمة في ظل رؤية المملكة 2030 لتنمية القطاع العقاري ونمو القروض العقارية وعمليات التمويل العقاري وارتفاع نسب النمو الاقتصادي في المملكة وفي ظل محدودية المخاطر، وبالتالي اتساع حجم السوق المتاح، وتزايد أعداد القطاعات المستفيدة من المنتجات العقارية النهائية، هذا إضافة إلى المبادرات التي أطلقتها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان تماشياً مع رؤية المملكة الرامية للنهوض بهذا القطاع ومن يسهم في انتعاش قطاع الاستثمار العقاري بالمملكة في الفترة المقبلة خاصة بعد زوال جائحة كورونا، حيث من المعلن عنه أنه بلغت مساهمة قطاعي الأنشطة العقارية والبناء والتشييد بما يعادل 115 مليار ريال خلال فترة برنامج الإسكان 2018- 2020م، وقد بلغ استثمار القطاع الخاص في القطاع العقاري أكثر من 254 مليار ريال في عام 2020م .
• ما دور الهيئة العامة للعقار وأهمية وجودها كجهة تنظيمية حالياً لتطوير أداء السوق العقارية؟
• لقد أدى استحداث الهيئة العامة للعقار لسد الفجوة التنظيمية الموجودة سابقاً، وقد استطاعت قيادة القطاع العقاري بنجاح واقتدار ملموس عبر إطلاق عدد من المبادرات ومنها نظام التسجيل العيني للعقار، ونظام الوساطة العقارية، ونظام المساهمات العقارية، ونظام ملكية وفرز الوحدات العقارية وإدارتها بالإضافة لقيام الهيئة بمبادرة الاستراتيجية الشاملة لتطوير القطاع العقاري ووضع خطة عمل لتحسين البيئة العقارية، وإطلاق منصة المؤشرات العقارية، وتوقيع اتفاقية مع وزارة العدل لتبادل البيانات وبناء المؤشرات العقارية لتسرّع من عملية تبادل البيانات، وإصدار المؤشرات لغرض تنمية القطاع العقاري، كما قامت الهيئة بالتنسيق مع عدد من الوزارات أتمتة التعاملات بين وزارة العدل والهيئة العامة للعقار لرفع كفاءة القطاع العقاري وبما يشجع على الاستثمار فيه ويتفق مع أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية.

وزارة العدل والعقار

• ما دور وزارة العدل في تحسين البيئة العامة للقطاع العقاري ودعم هذا القطاع؟
• تسهم وزارة العدل في تطوير المجال العقاري بما يعزز من حضوره الاقتصادي وينعكس على حراكه التجاري وفق بيانات معتمدة وموثوقة تتم من خلال أحدث الوسائل الرقميّة المتقدّمة، مما مكن المواطن والمستثمر العقاري من فرصة التعرف على تفاصيل المؤشرات العقارية عبر بوابة وزارة العدل الإلكترونية، لإتاحة الفرصة للمستثمر لمتابعة التضخم في قطاع العقار وبحث وتتبع الركود والحراك العقاري، بما يعزز من مبدأ الشفافية في السوق العقاري، ولا شك أن هذه الإنجازات ساهمت بقوة في خلق بيئة شفافية تامة للسوق العقارية وتيسير إجراءات الإفراغ والتوثيق وهذه في غاية الأهمية لخلق سوق عقارية ناجحة وقابلة للمراقبة والتحليل لأدائها بما يسهم في زيادة جاذبيتها الاستثمارية بدرجة عالية.
• ما أبرز إنجازات لجنة تصفية المساهمات العقارية بالمنطقة الشرقية؟ وما أثرها على السوق العقارية؟
• منذ تشكيل هذه اللجنة وهي تمارس دوراً فعالاً في حل قضايا المساهمات المتعثرة، ونجحت في ذلك نجاحاً بارزاً في حل مشكلات المساهمين فيها ممن تجمدت أموالهم لسنوات طويلة لأغلب المساهمات المتعثرة بالمنطقة الشرقية لا سيما ممن لها علاقة بمحجوزات أرامكو، حيث نجحت في حل قضايا لمساهمات تجاوزت مساحة بعضها تسعة ملايين متر مربع، وقد بلغ مساحة المساهمات العقارية المتعثرة التي تم حلها في المنطقة الشرقية نحو (17.963.314) متراً مربعاً، وهي تشكل ما نسبته قرابة 62 % من إجمالي المساهمات المتعثرة في المملكة بما يقدر بقرابة ( 29.000.000 ) متر مربع، ويقدّر قيمتها الإجمالية لتلك المساهمات بأكثر من 9 مليارات ريال، وسيسهم حلها في زيادة الرقعة الجغرافية السكنية، وهي غالباً داخل النطاق العمراني المرخص به بما يسهم في ضخ كميات كبيرة من الأراضي للسوق العقارية، وستؤدي لسد جزء من الطلب القائم وستترك أثراً إيجابياً على اتجاهات أسعار الأراضي بالمنطقة.
• كيف ستلعب البورصة العقارية في تحسين أداء السوق العقاري؟
• إطلاق البورصة العقارية سيسهم في تحسين بيئة القطاع العقاري وتزيد من جاذبيته الاستثمارية، وبالتالي تحسين أداء القطاع العقاري وعكسها لنشاط السوق العقاري وأرقامه بكل شفافية ووضوح، وبالتالي بث الطمأنينة في السوق العقاري، حيث ستقضي على المزايدات الصورية والممارسات السلبية من خلال البيع في الصكوك، ومن المتوقع أن ينتعش القطاع العقاري عبر زيادة الطلب وستخلق ثقة كبيرة في الاستثمار في الأصول العقارية، بحيث يتم تداول الملكية العقارية عبر بورصة ومنصة رقمية متكاملة، تضمن دقة المعلومة وثقة الصكوك المتداولة فيها وسرعة تبادلها، كما ستحد البورصة من النزاعات العقارية خاصة في جانب الصكوك والعقود العقارية عبر توثيق الصكوك والعقود العقارية، وستوفر قاعدة بيانات في مخزون الأراضي التي يتم تداولها داخل البورصة، كما ستسهم في ضبط أسعار العقارات، والأمر ذاته ينسحب على القيم الإيجارية، مؤكداً على أهمية أن تتحرك البورصة بعيداً عن المضاربات، وأن تكون شفافة خاصة في جانب تثمين العقارات في ظل وجود خبراء يقدمون أسعاراً واقعية. وسيكون نموذج البورصة العقارية السعودية عبر تبادل إلكتروني ستخصص لإنجاز عمليات البيع للسلع العقارية الطبيعية التي تباع كوحدة كاملة بصك قابل للنقل وهذه ستكون غالباً المرحلة الأولى لإطلاق عملية تشغيل البورصة، وقد أعلن معالي وزير العدل أنه سيتم التعامل بشريحة من شركات الاستثمار والتطوير العقاري المدرجة بالسوق السعودي “تاسي” بإدراجها ضمن عمليات تداول البورصة العقارية، وبطبيعة الحال إنه ومع زيادة حجم التبادلات العقارية عبر البورصة سيتم التوسع فيها بإدراج المزيد من الشركات العقارية وربما لاحقاً التوسع بإدراج كافة الأدوات والمنتجات التي يمكن التداول فيها في مثل هذه السوق العقارية الإلكترونية.

  الريتات العقارية

• إلى أي مدى سينعكس وجود القطاع العقاري في السوق المالية؟
• هناك نية للتوسع في هذا المجال، كما سيكون هناك توسع في استخدام أدوات السوق المالية المتاحة به ضمن التشريعات الحديثة لهيئة سوق المال بتوظيفها بشكل فعال في دعم مشروعات الاستثمار العقاري بما يعزز من نجاحات القطاع العقاري في خلق مشروعات عقارية تحقق متطلبات التنمية الاقتصادية والمجتمعية، وتخلق قنوات استثمار آمنة تتيح للمواطن الاستفادة من حيازة وتملك حصص في مثل هذه المشروعات الضخمة، فإدراج القطاع العقاري في سوق الأسهم المالية خطوة لها تأثيرات إيجابية على السوق العقاري، وجذب الاستثمار الأجنبي للسوق العقارية السعودية، ولا يمكن إغفال دور صناديق الريت العقاري التي أدت إلى تجاوز أزمة الجمود في السوق العقاري، وما أعلنته حكومتنا -أيدها الله- من عزمها القيام بطرح صناديق ريت عقارية حكومية ما هو إلا توجه بزيادة حجم هذه القناة الاستثمارية المالية المهمة وتوظيفها لدعم حجم السوق العقارية ورفد هذه السوق بمجموعة من المشروعات الحكومية العملاقة بطرحها كصناديق ريتات حكومية عقارية يتم تداولها في السوق المالية السعودية من قبل المستثمر المحلي والعالمي.
• هل نجحت الشركات العقارية في تأسيس مشروعات عقارية ضخمة؟
• نعم، حيث نشهد قيام العديد من الشركات المملوكة للقطاع الخاص بإنشاء مشروعات استثمار عقاري في مختلف قطاعات التطوير العقاري السكني والسياحي والترفيهي والتجاري، وإقامة مزادات لبيع أراض ٍبيضاء أو مطورة أو مشروعات عقارية بأرقام كبيرة، وما كان هذا الأمر ليحدث لولا وجود سوق عقارية واعدة ومبنية على أسس متينة وتوافر داعمة مما زاد من حجم التداولات في القطاع العقاري، وإذا ما نظرنا لمخرجات الرؤية العقارية العملاقة مثل مشروع نيوم وذا لاين والقدية والبحر الأحمر وأمالا، وهي ذات صبغة عقارية ستقوم بدعم قطاعات اقتصادية حيوية مثل السياحة والترفيه بشكل مباشر وقطاعات اقتصادية أخرى بشكل غير مباشر بجانب قيامها بخلق فرص وظيفية كبيرة من حيث العدد والعائد المادي المتوقع، هذا فضلاً عن دورها الحيوي والبارز في استقطاب استثمارات مالية محلية وأجنبية كبيرة نظراً لضخامة هذه الاستثمارات المالية كرؤوس أمول لهذه المشروعات العملاقة.
• ما دور صندوق الاستثمارات السعودية في دعم وجود قطاع عقاري وسوق عقارية سعودية واعدة؟
• لا شك في أن حضور الذراع الاستثمارية الكبرى لحكومة المملكة بالسوق العقارية، وإعلانه عن تعزيز دور القطاع العقاري، هو في حد ذاته مكسباً كبيراً لتعزيز الثقة بالقطاع العقاري، ومدعاة للتحقق من جودة السوق العقارية السعودية وكفاءتها وجاذبيتها الاستثمارية، كما أن إعلانه عن إنشاء شركات عقارية تابعة للصندوق ستقوم بتقديم خدماتها عبر دائرة السوق العقارية، وكذلك إنشاء مشروعات عقارية سكنية واستثمارية عديدة في مختلف مناطق المملكة سيعزز من أداء السوق العقارية وزيادة جودة خدماتها، وسيزيد من حجم مساهمة القطاع العقاري في الناتج الوطني كما هو مستهدف ضمن رؤية 2030، هذا إضافة إلى مبادرة الصندوق الخاصة بتطوير المشروعات في القطاعين الشمالي والشرقي والتي تغطي عشرة مشروعات أهمها مشروع أمالا، الذي يعد من أفخم المشروعات السياحية بالمملكة بتوفير 25 ألف غرفة فندقية فاخرة، وتطوير 3 مراسي رئيسة على امتداد 13 ألف كيلومتراً مربعاً، هذا بالإضافة إلى مبادرة تهدف إلى إنشاء شركات جديدة وتطوير الشركات الحالية، وإنشاء شركات التطوير العقاري، والتشييد والخدمات وتأثيرها الإيجابي على قطاع الإسكان بالمملكة والمساهمة في زيادة نسبة التملك إلى 70 % بحلول العام 2030م.

سوقنا العقاري والعالم

• هل كان لهذا التطور في السوق العقارية انعكاساً ملموساً على الأسواق العالمية والمستثمر الأجنبي؟
• ما شهدته السوق العقارية السعودية والسوق المالية من إنجازات استقطبت أسواق المال العالمية وكبريات شركات ودور التقييم والخبرات العالمية مثل شركة فوتسي راتسل، التي أصدرت قبل أيام فقط توصياتها باعتماد إدراج أكثر من 60 صكاً من الصكوك بقيمة لا تقل عن 60 % من قيمتها السوقية المرجحة الصادرة عن السوق السعودية للتداول لديها بما يؤشر بشكل فعلي على اهتمام الأسواق المالية العالمية والمستثمر الدولي بدرجة كبيرة بالاستثمار في السوق المالية السعودية وقناعته بالتوجه الإيجابي لأداء هذه السوق وجودة مخرجاتها بدليل اهتمامه بمثل هذه الإصدارات والتداول فيها.
• هل استفادت السوق العقارية بالمنطقة الشرقية من قفزات السوق العقارية؟ وما أبرز المستجدات فيها؟
• نعم استفادت، لذا قام بعض رجال الأعمال العاملين في التطوير العقاري بالتقدم لهيئة سوق المال لتأسيس صندوق استثمار عقاري يخدم أغراض التنمية والتطوير العقاري ويكون محققاً لمتطلباتهم التنظيمية، كما أن إطلاق صندوق استثمار عقاري لتطوير منطقة سكنية بالأحساء عبر إطلاق صندوق الأحساء العقاري بحجم 755 مليون ريال خير مثال، كما أنه يعد خطوة مهمة نحو تعزيز الاستثمار المستدام في إطار تطوير المجتمعات السكنية الحيوية بمحافظة الأحساء من خلال توفير خيارات جاذبة للاستثمار وتحقيق عوائد من أصول عقارية مستدامة بما يساهم في تعزيز التنمية العمرانية والحضرية في محافظة الأحساء، كما أنه يعد من المؤشرات المهمة الدالة على توقع اتساع حجم السوق العقاري بمحافظة الأحساء والمنطقة الشرقية بوجه عام، وذلك من خلال إتاحة الصندوق الفرص الاستثمارية للمستثمرين في المجال العقاري، كما أعلن سابقاً عن إطلاق صندوق خاص برأس مال 100 مليون ريال يحمل اسم صندوق “نمو الأحساء للتطوير العقاري” والصندوق يهدف إلى تطوير أرض على مساحة 250 ألف متر مربع بالأحساء، وتحويلها إلى فلل سكنية بقيمة إجمالية تصل إلى 440 مليون ريال .

أبنية – الرياض

استهلت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال الأسبوع الأول من العام الجديد، على انخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 9.5 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأخير من العام الماضي بنسبة 4.5 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 3.2 مليار ريال، واستمر بذلك التراجع في مستوى سيولة السوق لأسبوعين متتاليين، وقد تأثر نشاط السوق بانخفاضه للأسبوع الثاني على التوالي بالانخفاض الذي طرأ على قيمة صفقات القطاعين السكني والتجاري، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا بلغت نسبته 14.4 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 3.2 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى ملياري ريال “62.3 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية”، وسجلت أيضا قيمة صفقات القطاع التجاري انخفاضا بنسبة 12.8 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 13.3 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع حتى نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 0.8 مليار ريال “26.5 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية”.

أما بالنسبة إلى القطاعين الزراعي والصناعي، فقد سجل إجمالي قيمة صفقاتهما ارتفاعا أسبوعيا قياسيا وصلت نسبته إلى 52.7 في المائة، مقارنة بانخفاضه القياسي أيضا خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 59.9 في المائة، واستقر مستواه بنهاية الأسبوع الماضي عند 360 مليون ريال “11.2 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية”. وعلى مستوى المؤشرات الأخرى للأداء الأسبوعي للسوق العقارية المحلية، سجل عدد الصفقات العقارية للأسبوع الثاني على التوالي نسبة 7.6 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 5.3 في المائة، ليستقر عدد الصفقات بنهاية الأسبوع عند مستوى 5.5 ألف صفقة عقارية، وشمل الانخفاض الأسبوعي لعدد الصفقات جميع القطاعات الرئيسة للسوق، بانخفاض عدد صفقات القطاع السكني بنسبة 6.8 في المائة، وانخفاض عدد صفقات القطاع التجاري بنسبة 7.9 في المائة، وانخفاض عدد صفقات القطاعين الزراعي والصناعي بنسبة 14.9 في المائة.

كما انخفض عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع الماضي للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 6.2 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 4.7 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 5.8 ألف عقار مبيع، وشمل الانخفاض الأسبوعي لعدد العقارات المبيعة جميع القطاعات الرئيسة للسوق باستثناء القطاع التجاري، بانخفاض عدد العقارات المبيعة للقطاع السكني بنسبة 6.7 في المائة، وانخفاض عدد العقارات المبيعة للقطاعين الزراعي والصناعي بنسبة 14.2 في المائة، بينما ارتفع عدد العقارات المبيعة للقطاع التجاري بنسبة 1.6 في المائة.
أما بالنسبة إلى إجمالي مساحة الصفقات العقارية المنفذة خلال الأسبوع الماضي، فقد سجل انخفاضا وصلت نسبته إلى 25.9 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 5.2 في المائة، ليستقر الإجمالي عند مستوى 30.0 مليون متر مربع، وتوزع الانخفاض في مساحات الصفقات العقارية المنفذة على القطاعات الرئيسة للسوق كافة، حيث سجلت مساحة الصفقات المنفذة للقطاع السكني انخفاضا بلغت نسبته 11.5 في المائة، وانخفضت أيضا للقطاع التجاري بنسبة قياسية بلغت 50.1 في المائة، وانخفضت أيضا للقطاعين الزراعي والصناعي بنسبة 25.7 في المائة.

التغيرات في متوسط الأسعار السوقية للعقارات السكنية

وفقا لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة العدل حتى نهاية العام الماضي، سجل متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال الربع الرابع من العام الماضي انخفاضا سنويا وصلت نسبته إلى 5.2 في المائة، مقارنة بمستواه خلال الربع نفسه من عام 2019، ومقارنة بارتفاعه السنوي خلال الربع الأول 2020 بنسبة 2.5 في المائة، وارتفاعه السنوي خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 11.1 في المائة، ثم انخفاضه السنوي خلال الربع الثالث 2020 بنسبة 2.9 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال العام الماضي إلى نحو 1.4 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال عام 2019 بنسبة 2.0 في المائة.
بينما سجل متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الفيلا خلال الربع الرابع من العام الماضي ارتفاعا سنويا للربع الخامس على التوالي بنسبة 16.6 في المائة، مقارنة بالربع نفسه من عام 2019، ومقارنة بارتفاعه السنوي خلال الربع الأول 2020 بنسبة 14.0 في المائة، وارتفاعه السنوي خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 22.5 في المائة، وارتفاعه السنوي خلال الربع الثالث 2020 بنسبة 15.8 في المائة، ليصل صافي ارتفاع متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الفيلا خلال العام الماضي إلى نحو 15.6 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال عام 2019 بنسبة 8.5 في المائة.

أخيرا، سجل متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الشقة خلال الربع الرابع من العام الماضي انخفاضا سنويا بلغت نسبته 13.5 في المائة، مقارنة بمستواه خلال الربع نفسه من عام 2019، ومقارنة بارتفاعه السنوي خلال الربع الأول 2020 بنسبة 6.7 في المائة، وارتفاعه السنوي خلال الربع الثاني 2020 بنسبة 5.8 في المائة، وانخفاضه السنوي خلال الربع الثالث 2020 بنسبة 9.9 في المائة، ليصل صافي انخفاض متوسط سعر الوحدة السكنية من نوع الشقة خلال العام الماضي إلى نحو 0.9 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال عام 2019 بنسبة 3.9 في المائة.

أبنية – الرياض 

أنهت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال 2020، على انخفاض طفيف في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة لم تتجاوز 1.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال 2019 بنسبة 23.7 في المائة، لتستقر بنهاية العام عند مستوى 168.1 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 170.0 مليار ريال. وقد تأثر نشاط السوق العقارية طوال أغلب أشهر العام الماضي بالإجراءات، التي تم اتخاذها محليا لمواجهة تداعيات تفشي كوفيد-19، تحديدا خلال الفترة (آذار “مارس” – أيار “مايو”)، التي سجل نشاط السوق أدنى مستوياتها خلالها، منخفضا عن الفترة نفسها من 2019 بنسبة وصلت إلى 53.0 في المائة، وسرعان ما شهد نشاط السوق ارتفاعا قياسيا خلال حزيران “يونيو”، مسجلا أعلى مستوى له منذ كانون الأول “ديسمبر” 2017، وصل إلى 33.4 مليار ريال، تزامنت مع بدء العودة المتدرجة للأعمال، والفترة التي سبقت بدء العمل بالمعدل الجديد لضريبة القيمة المضافة، ليعود نشاط السوق إلى التراجع مجددا خلال الشهرين التاليين تحت تأثير الضريبة، ومع استثناء السوق العقارية من ضريبة القيمة المضافة، وخضوعها لضريبة التصرفات العقارية، عاد النشاط إلى التحسن مجددا طوال الربع الأخير من العام، ليسجل أفضل مستوى له، مقارنة ببقية الأرباع الثلاثة الأولى من العام، مستقرا عند 51.4 مليار ريال ومسجلا ارتفاعا بلغت نسبته السنوية 13.5 في المائة، بالمقارنة بالربع الرابع من 2019.

وعلى الرغم من التحديات، التي واجهتها السوق العقارية المحلية خلال العام الماضي، فقد ساهم الارتفاع القياسي غير المسبوق لضخ القروض العقارية، تحديدا في جانب القطاع السكني في تماسك النشاط العقاري بشكل عام، ويقدر أن يصل حجم القروض العقارية الجديدة الممنوحة للأفراد خلال العام الماضي بأعلى من 140.6 مليار ريال، مسجلة نسبة ارتفاع سنوية وصلت إلى 76.6 في المائة، مقارنة بحجمها خلال العام الأسبق البالغ 79.6 مليار ريال، وبالنظرِ إلى الحجم القياسي لتلك القروض خلال العامين 2019- 2020 الذي فاق مجموعه مستوى 220.2 مليار ريال، يمكن التأكيد على أنه لم يقف أثره عند مجرد رفع مستويات سيولة السوق خلال العامين الماضيين، بل امتد أيضا إلى دفع أغلب مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية السكنية نحو مزيد من الارتفاع طوال الفترة الماضية.

على مستوى أداء القطاعات الرئيسة للسوق العقارية المحلية، سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا سنويا 9.2 في المائة، بمقارنة بارتفاعها خلال 2019 بنسبة 35.9 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية العام عند مستوى 115.3 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 127.0 مليار ريال. وعلى العكس من ذلك، سجلت قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا سنويا وصلت نسبته إلى 12.5 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأدنى خلال 2019 بنسبة 2.2 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية العام عند مستوى 43.7 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 38.8 مليار ريال. أما بالنسبة لقيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي، فقد سجلت ارتفاعا سنويا قياسيا وصلت نسبته إلى 118.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال 2019 بنسبة 30.1 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاعين بنهاية العام عند مستوى 9.2 مليار ريال، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق البالغ 4.2 مليار ريال.

التغيرات السنوية لمتوسط أسعار العقارات السكنية
سجلت أغلب أسعار الأراضي والعقارات السكنية ارتفاعا للعام الثاني على التوالي، متأثرة بالدرجة الأولى من القفزة القياسية في حجم القروض العقارية الممنوحة للأفراد، حيث سجل المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال 2020 ارتفاعا 1.4 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ليستقر المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية عند مستوى 1014 ريالا للمتر المربع (1000 ريال للمتر المربع خلال العام الأسبق). أما على مستوى المدن الكبرى، فأظهرت مقارنة المتوسط السنوي لأسعار الأراضي السكنية خلال العام الماضي، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، انخفاض المتوسط في الرياض 14.7 في المائة (1268 ريالا للمتر المربع)، وارتفاعه في جدة 3.7 في المائة (1255 ريالا للمتر المربع)، وارتفاعه في الدمام 8.2 في المائة (1638 ريالا للمتر المربع).

وبالنسبة للمتوسط العام لأسعار الفلل السكنية خلال 2020، فقد سجل ارتفاعا سنويا وصلت نسبته إلى 15.6 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ليستقر بنهاية الفترة عند مستوى 1.1 مليون ريال للفيلا السكنية الواحدة (0.95 مليون ريال للفيلا خلال العام الأسبق). وعلى مستوى المدن الكبرى، أظهرت مقارنة المتوسط السنوي لأسعار الفلل السكنية خلال العام الماضي، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ارتفاع المتوسط السنوي في الرياض 2.0 في المائة (1.24 مليون ريال للفيلا)، وانخفاضه في مدينة جدة 11.9 في المائة (1.2 مليون ريال للفيلا)، وارتفاعه في الدمام بنسبة قياسية وصلت إلى 24.8 في المائة (1.1 مليون ريال للفيلا).

أما بالنسبة للمتوسط العام لأسعار الشقق السكنية خلال 2020، فقد سجل انخفاضا سنويا طفيفا لم تتجاوز نسبته 0.9 في المائة، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، ليستقر بنهاية الفترة عند مستوى 452.4 ألف ريال للشقة السكنية الواحدة (456.6 ألف ريال للشقة خلال العام الماضي). وعلى مستوى المدن الكبرى، أظهرت مقارنة المتوسط السنوي لأسعار الشقق السكنية خلال العام الماضي، مقارنة بمستواه خلال العام الأسبق، انخفاض المتوسط السنوي في الرياض بنسبة طفيفة لم تتجاوز 0.6 في المائة (475 ألف ريال للشقة)، وانخفاضه في جدة 1.1 في المائة (463.6 ألف ريال للشقة)، وانخفاضه في الدمام 0.9 في المائة (464.5 ألف ريال للشقة).

التغيرات السنوية التفصيلية لأسعار الأراضي والعقارات السكنية
تباينت التغيرات السنوية لأسعار الأراضي والعقارات السكنية، حسب المساحات، فعلى مستوى أسعار الأراضي السكنية ذات المساحة التي تبدأ من 400 متر مربع فأدنى (استحوذت على 18.9 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا 2.0 في المائة، وبالنسبة لأسعار الأراضي ذات المساحة الأعلى من 400 متر مربع إلى 600 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 30.6 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا طفيفا لم تتجاوز 0.8 في المائة، وبالنسبة لأسعار الأراضي الأعلى من 600 متر مربع إلى 1000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 45.2 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 6.4 في المائة. أما بالنسبة لأسعار الأراضي الأعلى من 1000 متر مربع إلى 2000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 3.7 في المائة من إجمالي عدد الأراضي المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا 3.1 في المائة.

أما بالنسبة للفلل السكنية، فقد تركز الارتفاع في الأسعار على الفلل ذات المساحات التي تبدأ من 1000 متر مربع فأدنى، حيث سجلت أسعار الفلل ذات المساحة التي تبدأ من 400 متر مربع فأدنى (استحوذت على 36.1 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام) ارتفاعا سنويا 6.6 في المائة. وبالنسبة لأسعار الفلل ذات المساحة الأعلى من 400 متر مربع إلى 600 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 30.5 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 2.0 في المائة. وبالنسبة لأسعار الفلل ذات المساحة الأعلى من 600 متر مربع إلى 1000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 28.2 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا قياسيا 18.2 في المائة. وأخيرا بالنسبة لأسعار الفلل ذات المساحة الأعلى من 1000 متر مربع إلى 2000 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 4.2 في المائة من إجمالي عدد الفلل المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا 5.5 في المائة.
وجاءت التغيرات في أسعار الشقق السكنية على النحو التالي، بالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة التي تبدأ من 200 متر مربع فأدنى (استحوذت على 67.5 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فقد سجلت انخفاضا سنويا طفيفا لم تتجاوز نسبته 0.9 في المائة. وبالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة الأعلى من 200 متر مربع إلى 300 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 24.5 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 7.5 في المائة، وبالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة الأعلى من 300 متر مربع إلى 400 متر مربع كحد أعلى (استحوذت على 4.3 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فقد سجلت ارتفاعا سنويا 2.2 في المائة. وأخيرا بالنسبة لأسعار الشقق ذات المساحة الأعلى من 400 متر مربع فأعلى (استحوذت على 3.7 في المائة من إجمالي عدد الشقق المبيعة خلال العام)، فسجلت انخفاضا سنويا قياسيا 27.3 في المائة.

التمويل العقاري للأفراد وأعداد المقترضين
يقدر ارتفاع رصيد القروض العقارية الممنوحة للأفراد بنهاية 2020 إلى أعلى من 336.2 مليار ريال، مسجلا نموا سنويا تبلغ نسبته 56.4 في المائة، وارتفاع حجم التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد خلال العام نفسه إلى 140.6 مليار ريال، مسجلا نموا سنويا 76.6 في المائة، مقارنة بحجمه خلال 2019 البالغ 79.6 مليار ريال.
وعلى مستوى أعداد المقترضين من الأفراد لتلك القروض العقارية، فيقدر ارتفاعهم بنهاية 2020 إلى نحو 693.6 ألف مقترض، مقارنة بأعدادهم بنهاية 2019 البالغ 397.7 ألف مقترض، مسجلا نموا سنويا يبلغ 74.4 في المائة، وهذا يكشف عن زيادة في أعداد المقترضين من الأفراد للقروض العقارية السكنية تجاوزت 295.9 ألف مقترض خلال 2020، مقارنة بزيادتهم خلال 2019 بنحو 179.2 ألف مقترض.

تأتي أهمية الحديث عن الجانب التمويلي في السوق العقارية، ليتم النظر إليه على أنه جزء رئيس من الحلول اللازمة لحل مشكلة تملك المساكن، وأنه لا يمثل كل الحلول! إذ تحظى بقية الحلول الأخرى، التي تستهدف القضاء على الأسباب الرئيسة لتضخم أسعار الأراضي والمساكن بأهمية أكبر، وضرورة الإسراع باستكمال تنفيذ بقية مراحل نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، التي ستعمل على إعادة الأسعار السوقية المتضخمة إلى مستوياتها العادلة، والتذكير بأن السماح بوجود أي فجوات بين تلك الحلول، من شأنه أن يؤدي إلى عودة التضخم في الأسعار بصورة أكبر، وهو ما حدث بصورة كبيرة خلال العامين الماضيين.